展望未来，中国投资者可能会更积极参与美国养老住房交易。据seniorhousingnews报道，私人股本公司信泰资本（Cindat Capital Management）董事约翰·斯塔西诺斯（John Stasinos）上周在达拉斯举行的全美老年人住房与护理投资中心（NIC）春季投资论坛上表示，这是因为中国投资者对美国老年住房资产有着“强烈的胃口”。

信泰资本(Cindat Capital Management)董事约翰·斯塔西诺斯（John Stasinos）（资料图片）

由于各种原因，中国投资者很关注美国的养老住房，原因包括随着人口老龄化趋势加快，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”， 而其中作为养老产业“载体”的养老住房则成为了中国投资者关注的焦点。根据联合国的统计，到2050年，预计中国65岁以上的人口将达到约3.3亿。

“老年公寓在中国国内处于新兴市场，”约翰说，“他们正在向国外寻求可借鉴的方案。”

他认为，美国的养老住房市场将在未来几年看到中国资本的涌入。

“长期来看，中国资本会源源不绝进入美国市场，”他说。

包括信达特在内，中国投资者已经“捷足先登”，投资了目前市场上备受瞩目的一些美国养老住房交易。

例如，北极星地产(NorthStar Realty Finance Corp。)于2016年签署了一份最终协议，以10亿美元向中国保险公司泰康保险集团出售其医疗房地产投资组合的合资企业权益。同年，信达特与中国联合人寿保险有限公司合作，以9.3亿美元购买布鲁克代尔老年关怀公司(Brookdale Senior Living，以下简称“Brookdale” )拥有的11个高级住宅资产组合中的75%的股份，以及28个长期/急性后期资产。

据real dit报道，Brookdale成立于1978年，是美国市场排名第一的养老服务机构，提供多样化的养老服务。截止2016年底，Brookdale的规模遥遥领先于其竞争对手，拥有超过10万个居住单元(即最大容量)，而排名第二的Holiday Retirement还不到4万个，Brookdale的容量是行业第二的2.5倍还多。

不过，人们担心中国政策的变化可能会限制海外房地产投资。

不切实际的期望

回到本土来说，美国养老住宅物业的所有者正面临着意想不到的出售困难，究其原因，源自他们不切实际的期望。

“卖家说他们是卖家，想咋卖咋卖，但其实不是。买家对定价标准有不同的看法，”约翰解释说。

具体而言，许多卖家期盼“天价”售出手头的住宅，而对稍低价售出却不情不愿，直接导致了交易停滞。

约翰解释说：“买家跃跃欲试，但卖家还没有准备好。 “[很多]交易是快了、差点就成了，就是价钱谈不拢，卖家不肯松口。”

尽管如此，潜在买家并不缺乏，无论是海外还是美国国内。

“有人会买你20年的投资组合，但他们不会以你想要的资产回报率(Cap Rate)买入，”约翰说。

展望未来

中国投资者并不是唯一关注美国养老住房的海外买家。

还有一些非传统投资者正在投资美国的老年住房，包括基础设施投资者。

与此同时，美国的老年人口增幅缓慢，购房者和开发商还有相当一段时间需要等待。

GMF Capital董事总经理Frank Small在小组讨论会上表示：“银发人口的发展非常缓慢。”

“对养老住宅的需求很强，但它不在本土，”约翰回应道。

来源：纽约侨报

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