万达集团和融创中国交易发生结构调整：万达将77家酒店资产包卖给富力地产，同时万达取消了296亿元给融创中国的委托贷款。7月19日，万达集团、融创中国和富力地产在北京万达索菲特举行签约仪式，公布了上述消息。

签约仪式现场

此前万达集团和融创中国公布的631.7亿资产交易，包括13家文旅城91%的股权和76家酒店。融创中国还将在未来20年每年向万达支付6.5亿元的管理咨询费。在融创中国完成交易的资金中，有295.75亿元来自万达给它的委托贷款。

万达集团官网今日发布的三家联合公告，披露了新交易结构下两块资产的交易对价，整个资产包规模变成637.5亿元。其中，富力地产以199.06亿元收购万达77家城市酒店的全部股权。签约后2日内付20亿元定金，2018年1月31日前付清全部转让价款，完成酒店交割。

融创则以438.44亿元收购前述13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元，签约后90日内付清全部转让价款，完成交割（个别项目待交割条件具备时办理）。

这意味着融创中国最终放弃了收购万达的酒店资产。在此前的631.7亿元资产包中，13家文旅城91%的股权交易对价295.75亿元，76家酒店的交易对价为335.95亿元。

交易调整后，富力地产获得的万达酒店资产包比先前融创收购方案的资产包多了一家酒店，变为77家酒店，但整个酒店资产包的交易对价却减少了136.89亿元。

融创中国董事长孙宏斌在现场演讲中表示，融创将承担酒店交易对价的折让部分。为此，在新的交易结构中，文旅城资产包的交易对价上调了142.69亿元，比酒店资产包折让价136.89亿元还多5.8亿元。

万达集团董事长王健林对上述价格调整解释称：“融创不收万达酒店并增加一定交易金额，但整体交易还是划算的。表面上看，融创是加了钱，但这部分价格的上调分摊到文旅城近5000万平方米的可售物业中，相当于每平米增加了200多元。”（即142.69亿元／5000万平米=285.38元／平米）

与此同时，万达取消了给融创的委托贷款。因为不再接盘万达酒店资产， “融创无需通过万达借款完成交易了。这使交易过程变得简单。融创的交易付款方式也从原先的分四次付款变成了两次付款。” 王健林说。

接近融创中国的人士向财新记者透露，孙宏斌最初打算分批处理掉酒店资产，先卖掉位于二线城市以下的酒店，保留省级城市的酒店。但后来考虑到文旅城资产包中共有50多家酒店，索性想把70多个城市酒店全卖了。“这些酒店位置好，也便宜，卖给当地人很好卖。”他表示，“孙宏斌在最初算账时就把300多亿元的酒店的收购款全摊进既有和未来可售住宅部分，按照600多亿买5000万平方米地折算，即便如此，地还是便宜，酒店就是白送的。”

融创中国擅长销售，在此次购买的资产包里，其最为看重的是文旅城中的可售项目。在7月11日融创中国公告的资产包中，万达13个文旅城总建筑面积约为5897万平方米，其中万达自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。对于孙宏斌来说，这无疑又是一次划算的“曲线拿地”。

“放弃酒店也符合融创的做事风格。”有房企高管指出，融创“强销售、弱运营”，放弃重资产是明智之举。

融创中国原本计划收购的76个酒店，总建筑面积合计约为324.9万平方米，总房间22920个，2015年和2016年的营业利润分别为5.5亿元、8.7亿元。 经财新记者统计，资产包中二线以下城市的酒店共计41个，总建筑面积合计约为161.98万平方米，房间共11771个，约占一半。

酒店是典型回报率较低的重资产，万达这批酒店的净资产回报率也不到3%。不过，万达的酒店多在核心位置，并且这次酒店的定价相当于每平方米1万元，这比通常每平方米2万-3万元的酒店市价要低得多。

孙宏斌7月18日对包括财新在内的媒体表示，万达资产包的总负债是450亿，全部来自万达城，酒店没有债务。不过，13个万达城已经卖了1100亿元的住宅，截至6月30日，万达城项目公司账面上还有200多亿元现金。

市场和银行普遍关心，投资乐视和吞下万达资产包后，融创中国的现金流是否承压。对此，孙宏斌表示，到今年6月30日，融创账上还有900亿元现金，能动用的现金将近500亿元。6月销售额285亿元，7月销售预计会超200亿，8月以后能超过300亿元。再加上2016年10月1日后基本就停止在公开市场买地，融创与万达交易的现金流没有压力。

来源：财新网

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