中国鸿坤集团总裁朱灿:与英国等国相比,美国还是一个比较有前景的投资市场

五月初,地点报道中国鸿坤集团首进美国 获新泽西州Edgewater市滨水项目。日前,鸿坤总裁朱灿接受了国内媒体采访,介绍了鸿坤作为中国一个中型地产商在楼市白银时代的多元化路径,包括其海外投资策略与选择。


(鸿坤集团总裁朱灿,资料图片)

“只卖房子,会有一个尽头。”在北京西红门附近刚刚投入使用的鸿坤集团总部,穿着一件黑T恤的鸿坤执行总裁朱灿说。

鸿坤集团2002年从北京西红门理想城项目起步,如今足迹已遍布北京、上海、天津、河北、江苏、安徽、广东及海南等地。不过即便是在大本营北京,这家公司近年来最常被人谈起的,还是万科前明星经理人毛大庆的加盟。

2016年,鸿坤集团完成了销售额109亿元,销售规模离行业第一二梯队都有着不小的差距。

但这家过去偏安一隅的地产商,眼下正加紧其国际化布局的步伐,他们此前投资并购了欧洲最大马戏演艺公司APASSIONATA乐马梦工厂娱乐有限公司,并在慕尼黑拥有一个主题公园,此外还收购了美国新泽西的一个地产项目。

为了让更多海外人看到自己,这家地产商甚至在纽约时代广场纳斯达克巨幕和路透社巨幕之上做起了广告。

除地产业务外,他们还有一家专门从事股权投资的亿润投资集团。他们实际涉及的业务包括了商业地产、产业地产、地产基金、股权投资以及财富管理。

看起来什么都做,但朱灿称鸿坤并没有冒进,其涉足的诸多领域,不论是处在风口的特色小镇,还是面对海外投资的窗口,这家公司依旧保持着谨慎。

我们和朱灿聊了聊关于市场、行业及有关鸿坤对自身发展的判断和思考。从中,或许可以管窥一个中型地产商在楼市白银时代的多元化路径。
以下为专访内容节选

界面:从2017年开始,鸿坤正在计划做哪些事?

朱灿:第一个,我们觉得光守着北京周边是不够的,很多过去不做环京的企业都来了,环京的价值已被充分曝光了;第二个,原来光守着北京的房企也开始进入环京了。

现在来看这种竞争越来越激烈。在过去没有竞争的时候,我的蛋糕大概也就这么大了,那么现在竞争加剧,想要继续做大,光指着这些是不够的。

那怎么做,第一个我们就是进天津,我们通过招拍挂拿了几个项目。另外我们也走进上海了。走出去的标准是以京津冀、珠三角、长三角的主要城市为主。

我个人认为这几大城市群里的主要城市未来都有很大潜力。

具体的计划,我们今年定的是要进长三角,现在已经进了,要进珠三角,现在也在佛山拿了一个项目,还计划进武汉,包括进南京,我们现在也拿了一个项目。

北京这边,包括像张家口一些项目,去年签了约的地都会拿下来。主要都是通过并购和公开市场。

界面:过去一段时间,中国房地产正在进行全国范围的调控,这对你们会不会有影响?

朱灿:现在的市场环境对我们有压力。不过我们有时候也比较期待调控,因为会让市场健康一点。2016年涨太猛,不健康,各种虚火导致这个问题,如果所有企业都保持着这个判断来拿地,那最后一定会是有问题的。

不过这次调控我觉得和过去不太一样,我个人认为,政府已经充分认识到金融、房产的泡沫对经济的影响。而且现在房价已经处在一个相当高的位置,所以我觉得不要期待这一轮调控后还会有以前那样报复式的反弹。

去年我们卖了一百多个亿,今年会比去年更高。我觉得今年调控目前来看是对价格有控制,但还没有影响到去化速度。

界面:很多人都说房地产正在进入下半场,行业的集中度正在提高,你觉得中小型的企业应该怎样保证生存下去?

朱灿:现在行业的集中度加强,这是正常的情况,是行业竞争力提升的表现。只要不是只剩一家,就一定会对这个行业有好处。但在快速集中的过程中,肯定会有很大的压力。

我个人觉得鸿坤现在也在做一个生态系统,但不像一些人一说生态就讲那么大。我觉得永远只卖房子,会有一个尽头。在大家拼命追求现金流的时候,持有型物业的价值就是被低估的。

我们准备未来几年在一线城市和强二线城市都做一些持有型物业。持有难点在于运营,但我们这部分持有不会做得太复杂,所以我觉得会有挑战,我们现在也在试着走。

此外我们也在做一些股权投资、财富管理这样的事情,我们会把金融、投资、开发、持有型物业都打通。

界面:特色小镇现在是一个风潮,鸿坤也在做,你怎么判断其中机会?

朱灿:特色小镇是个好东西,但做起来不会容易。中国有一个特点是做任何事都很容易过剩,像当年的一窝蜂做太阳能。比如现在的联合办公,国家提出双创以后,看看现在市面上有多少联合办公,创业公司有,企业也在做。这种情况,一定会死掉一批。

真要做好小镇需要花心思,而不是说你搞个噱头圈个地,那还是房子,不是特色小镇。所以我们现在也在探索,去找一些各行业的龙头企业去合作,让他们来在这个地方做个产业,做成产业集群,比如汽车,我们正在顺义做一个,不是很大,也是靠合作来整合产业。

这个项目现在已经签了入园协议,鸿坤会在里面负责规划、设计、建设以及投资等。另外也还有三四个在谈,基本都在北京周边,也都是有合作伙伴在一起弄,但说实话,这个周期都很长。

为了做这个,我们也是专门去美国考察过。现在这也是我们集团的战略之一,是一个主要的探索方向。

界面:为什么选择出海?你们是如何考虑海外资产的价值的?

朱灿:我们投海外项目有两种,一种是房地产,另一种是非房地产,就是做经营的公司,不是做空间的。因为国内缺内容,所以我们就把它引进来。我们前年去投了欧洲一个马术、马戏公司,现在我们在德国已经建了一个主题公园,在慕尼黑。我们马上也会在北京建一个。

我们现在国内70%以上的消费,属于精神类消费。这可能也会是国内整个经济结构调整的一个方面,就是说你要跟着客户的需求去走。

现在是一个IP的时代,国外现在的内容产业已经没有太多的市场空间了,它也需要拓展自己,所以我们就去投资。

第二就是在海外投房地产开发,但最根本内容,都是围绕国内的需求。中国人现在资产全球配置,海外置业的需求都在提升。

我们也去柬埔寨看过,但是吃不准,基础设施比较缺乏,所以后来也是犹豫。但美国我们觉得是一个成熟市场,所以我们在新泽西投了一个。

英国也看过,但我们觉得从市场的成熟度、创新能力以及资源配比上来说,美国还是一个比较有前景的投资市场。我觉得企业海外投资,还是要看地方、看机会、看价值。我们不会冒进。

来源:界面新闻

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