初创公司抢鲜:与富叔叔共同投资房地产

你愿意与你的“富叔叔”一起投资商业房地产吗?据《华尔街日报》报道,这正是“富叔叔”房地产投资信托基金公司(Rich Uncles NNN REIT Inc.)的营销口号,这家位于加州科斯塔梅萨(Costa Mesa)的初创公司的启动营业资金高达1100亿美元。同时,该公司推出了一种新的非交易房地产投资信托基金,采取了绕过经纪人,通过无线电和其他广告类型直接向小投资者进行宣传推销的方式,而最大的亮点是:客户只需投资500美元,就可能获得巨大的商业地产投资回报。

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目前,监管机构正在对投资行业规则进行改革,并将改革措施向投资者进行公布,在此压力下,全国最大的一些房地产公司都在尝试全新的商业模式,也正是在这一背景下,“富叔叔”诞生了。

在美国控制办公楼、商场和公寓楼的非交易房地产投资信托基金的发行商,此前一直受到争议,被指责收取高佣金,且对中小投资者几乎不批露任何投资信息。为此,今年4月美国金融业监管局对非交易房地产投资信托基金的行业规则进行了修改,要求发行商必须在前期报告中说明佣金费用,还需定期向所有投资者公布投资报告,一般为一个季度公布一次。而在此之前,非交易房地产投资信托基金平均收取的手续费和佣金为11%,即1万美元的投资实际上只有8900美元是真正用于投资理财的,而且由于费用披露不是强制性的,所以,几年以后,很多投资者根本不清楚到底交了多少钱的佣金。

对此,格里芬资本公司的首席执行官谢尔德斯(Kevin Shields)表示,尽管颁布了新规则,但一些公司仍采取自己的措施,来保持收费方式。

业界还推出新的被称为“t-shares”的基金份额类型,会随着时间的推移收取延伸出来的费用。

“富叔叔”产生的另一个背景是,商业地产的价格已被推的很高,一些分析人士警告称,7年的牛市可能已接近尾声,一旦市场转向,小投资者可能会受到重创。

房地产投资信托基金跟踪机构、绿街顾问公司(Green Street Advisors)总经理奥拉伯夫(Dirk Aulabaugh)认为,目前投资者应该了解这些新的投资结构变化,认识到股东的真实成本是很重要的,这些成本肯定会在某个报告被披露,但完全透明是不可能的。

房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式,汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。其魅力在于:通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

而非交易的房地产投资信托基金也称私募型基金,以非公开方式向特定投资者募集资金,募集对象是特定的,且不允许公开宣传,一般不公开上市交易,通常是通过经纪人出售,而经纪人会收取一定的费用,但这些费用标准一半不是强迫性公开的,而长期以来,一直有呼吁希望减少投资者对经纪人交纳的这一费用。

在此背景下,“富叔叔”发行的非贸易房地产投资信托基金进行了改变,不再通过经纪人出售,从而减少了投资人的费用,即以往10%左右的佣金都可以直接用于投资,而且不像以往大部分私募型房地产基金设立1000美元的最低购买标准,而将最低限额定为500美元。

“富叔叔”创始人梅克尔(Howard Makler)最近在科斯塔梅萨向投资者推介称,该公司的技术平台可允许人们不需要中间商而直接投资商业地产,大家都知道颠覆了行业规则的优步(Uber)和爱本卜(Airbnb),而“富叔叔”也在做同样的事情。

来源:纽约侨报

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