“第一次买房，啥都不懂，预算又紧，房子还不停在涨，总想着快快看到，快快买。结果律师审材料时看出问题，赶紧煞车…”在文迪（Wendy，音译）嘴里口口声声的“怪楼”，是纽约市皇后区一栋多层共有公寓（Condo），十多年楼龄，红砖墙，有阳台，乍看挺神气。近年美国房市热火，身边朋友刚买房的，过不久就坐收三五成涨幅的不在少数。“感觉再不下手就晚了！”往经纪人发来的清单里扫一眼，就是它了。

纽约法拉盛的一处合作公寓（Coop）

遇“怪楼”？找邻居多打听

打开房门的一瞬间，一股尘封的气味扑来，地板的破口、浴缸里躺着的蟑螂、老旧的厨房装修，却并没浇熄她的兴奋劲儿。“600多呎统舱，叫价34万5000。”在文迪看来，原因既然触目可见，反倒叫人放心。她说服经纪报价31万8000。毕竟管理费加地税700多元，也比她现在租房便宜不了多少。没想到对方爽快接受。后来文迪自己也笑自己随口说出的数字“太任性”。朋友莉莉夫妇今年1月花约37万买了一套两室合作公寓（Coop），管理费600多元。她一听文迪的报价，提醒她去看看Zillow、Redfin等房地产网站上的Comparable homes（同类房产），“太便宜未必是好事”。

在房地产专业人士口中所谓的“近期同类房产”，照北美房产投资集团（NAREIG）创始人Hunter Lin的话说，“是指房间数相同，楼龄、面积等相近的房产，以最近六个月内售出为最佳。”他提醒，报价最好以“近期同类房产售价”为参考，因其最具可比性。既可在房地产网站上看，也可要求经纪人提供。Hunter Lin指出，网站上对房子的估价也可参考，“但不同的网站估价工具，根据各自的‘算法’各有侧重，而且也没有纳入房子的具体情况来考量，比如它的外观怎样，有哪些特定设施等”。

莉莉是吃一堑长一智。她光看房就用了一年多，曾经想买一个23万元的统舱Coop，但需贷款，“我有车贷，再加上房贷和管理费，管理委员会说，‘我们也不想你买了房子影响生活质量。’其实是担心我欠费。经纪人问过我要不要‘做’一个收入证明，我不敢；又问我有没有男朋友可以合并收入，那时我单身嘛”。后来她看到一个14万不到的510呎统舱，心想真够便宜，向亲戚稍借一点就可全现金买下。400多元的管理费说低不低，但无房贷，确信她的负债收入比可以过委员会那一关。提报价单的时候她问了一句：“管理费历年来稳不稳定？”经纪才透露，五年前大楼起火灾，居民在外面租房住过一阵，此后管理费就涨了近一倍。

听莉莉一说，文迪也觉得一个这样面积和条件的Condo，叫价低，而500多元管理费只包水和暖气，“确实有些地方需要搞明白。”“我报价的时候，连楼里洗衣房在哪都不知道。”她约经纪再看一次房的那天，提前到楼前，巧遇一个住在五楼的白人老太太，一问之下，对方大倒苦水：“他们（管委会）今天收这个费，明天收那个费。你问我明年会不会涨个八十、一百的？很有可能！”

猪队友？好经纪细考察

“奇葩的是，经纪是跟在我身后去找洗衣房。我跟她表示对大楼财务的关切，会不会有什么奇怪的收费，能不能向卖家经纪或管委会侧面了解一下。她回答我：‘这个，管理层不会告诉我们经纪人的。你做贷款的时候，银行和律师都会查的。’我在Zillow上查到房子半年前以30万5000卖过一次，她说：‘那些不是政府纪录，不准确的。’后来自己一查卖家果然是半年前买下，说是一直没住进去过。”

文迪想了解房子为何短期低价欲转手。屋里刚死过人？有怪邻居？楼里水电供应不稳定？……当时满脑子胡思乱想，经纪却一个劲催她把预批信交给卖家，赶紧找律师。说卖家收到两份报价，两边都会出合同，“让客户赛跑时间，看谁先签回去”。“我说：这房子有点‘怪’，你给对方讲，我顶多出31万6000，不行就算了。经纪说：除非验屋的时候发现大问题，对方很难接受的。又说：‘2000元对一套房子不算大事，真要我讲？’”

文迪是在某本房地产期刊上看到这个经纪，觉得“面相不错”，跟她去看过一个房子，没要，很快发一个新的清单来让挑。但文迪渐渐发现，报价上她没帮手，对大楼也不了解，只是在催单。“她也许觉得我挺‘事儿’，但我第一次买，没那么放松”。

“每个城市上万名经纪，怎么找到适合自己的好经纪？”Hunter Lin的第一个建议是，查看成交纪录。北美房产投资集团在招聘经纪人时，在考察教育经历、工作背景以外，通过MLS房源共享系统，可调阅其过去“长达几十年”的成交纪录。一般买家卖家在面向普通消费者的公共房地产网站上也可以查找经纪的过去成交纪录（past sales），从成交频率、主要交易房产类型及价位等，判断这个经纪的资历和与自己的匹配度。

“Zillow上这个经纪名下压根没有成交纪录。”文迪表示当时自己并没特别上心。

皇后区Eagle Realty Group New York精英地产公司的Claire Mao是Zillow上的推荐经纪人。她表示，一些老派的经纪人可能仍然只习惯在房地产期刊上营销自己及房源，而目标客户更年轻、范围更广的经纪人，会较多运用专业地产搜索网站如Zillow、Trulia等新兴平台，“上面的成交纪录都是经纪人根据公共信息录入更新的，其系统跟纳苏郡、苏福克郡、皇后区与布碌仑的MLS房源共享系统联网，像我成交的房子都有MLS号码可以查询。Zillow监管团队也会筛查不实信息”。同样，经纪人好评信息的真实性，Zillow也会把关。

Hunter Lin的第二个建议是，从细节处理上，判断一个经纪是不是专业。“比如安排看五个房子，他（她）是不是每去一个房子都要急急忙忙临时往GPS里输入地址，显得很不熟悉路线，还是已经去过现场，胸有成竹？是不是对一些知识性的信息—如附近有哪些公私立学校、商业区有多远、公园图书馆等设施在哪里等了如指掌，还是要临时查手机？”

莉莉认为经纪人是不是合用，接触一次就能感受到。她有一次跟先生去看长岛一栋60多万的独立屋，很快发现买家经纪跟卖家经纪走得太近，一直有说有笑。“他俩在这一区合作过好几笔交易，似乎对价钱‘有默契’。”她问这房子上一次售价多少，她这边经纪居然反问：“你为什么要知道？”提到附近一个房子在地产网上的挂牌价较低，他摇摇头，说是短售屋，过一会又问：“为什么要看外部市场价？这一代退休者多，一些卖家想要报税低，故意叫价低。”让莉莉疑惑他到底是在帮她，还是在帮卖家。“都说买房是大事，要找一个专业团队帮你完成。光想赚我钱却不办事，这样‘只吃不做’，还吃里扒外，不是‘猪队友’么！”

自己上？风险预先知

有朋友告诉文迪：“买房子，你不需要找经纪，找个房地产律师就可以。”渐渐她也习惯在网上看房子。在开始对“怪楼”三心两意期间，她又约过一两个挂牌经纪看别的房子，觉得用买家经纪好像的确没有必要。

“像Zillow和Redfin这样的大型房地产网站，的确有不少房源。”Hunter Lin表示，“Zillow大约涵盖MLS系统的70%至80%房源。Redfin更全面，因为它开设许多当地经纪公司。”但他也指出，好的买家经纪，不仅可提供MLS基础房源系统里更全面的上市房信息，还可根据卖家需求提供合适的场外（off market）房源。

“但是不用买家经纪，卖家会不会在房价上返一点折扣呢？”

针对买家常常出现的这类疑问，Hunter Lin表示，不用买家经纪，卖家出的佣金并没减少。“在房子挂牌上市，买家看到时，卖家已与经纪签订挂牌代理合约，通常约定按房屋售价的某个百分比来支付佣金金额，并约定买卖双方经纪的佣金分配比例。”也就是说，如果买家直接接触卖家经纪，其实是卖家经纪额外获得了原本分配给买家经纪的佣金。一个经纪操作交易的情况，或许他（她）愿意把拿到的双份佣金作一定的让利，但也可以拒绝，毕竟任务量加重；而交易过程掌握在一个经纪手中，会让买家面临相当风险。

“几十年前，并不存在买方经纪。但只用一个经纪的问题是，他（她）往往代卖方隐藏房子不好的方面。法律上没有硬性要求、可讲可不讲的模糊地带，就不讲。毕竟房子卖掉、卖得高，经纪佣金就高。”根据北美房产投资集团旗下欧洲业务的情况，Hunter Lin表示，在欧洲，大多数房产交易过程只用一个经纪人，但在美国，使用买方经纪是很普遍现象。“大部分房子签署‘独家销售权’（exclusive right to sell），几乎每个房子对应不同的卖方经纪人，用买家经纪，也可省去逐个沟通的成本，成交概率高”。好的经纪，能有效把控交易流程，在验屋、虫检，找律师、做产权调查、贷款等环节，提供优质转介并保证及时过户。“但如果买家对购房流程很清楚，且对市场很了解—比如在一个社区住了好多年，对房价、屋况和街坊心里有底，就想买邻居的房子，直接找邻居问一问也许就可达成一笔不错的交易”。

审财报 一笔糊涂帐

文迪却是感觉自己因不熟悉流程而被经纪“牵着鼻子走”。“我还在‘电面’律师，那边说卖方已经把合同发给报价单上临时填的律师。”听律师说，2015年和2016年的财报上各有一笔20多万和10多万元的装修费。主要受此影响，两年分别征收15万和18万的特别收费（Special assessments）—后者目前在征，合同里写着：跟管理费等额，收到2018年2月。

“这一来，加管理费和地税，每月大概要交1300元！”这回经纪的动作倒比律师快，马上帮着求得卖方回复：20万元那笔装修，是因为大楼换了供暖系统（heating system），10多万元是因为做过外墙勾缝（repointing）。

“如果有特别收费（Special assessments），其底线是，卖家应该在售房合同（contract of sale）里披露。卖家和卖家经纪也有义务在讨论合同条款时，向买家说明有这笔费用。”在房地产估价、验屋、产权等领域有多年经验，大纽约产权保险代理公司总裁黄启源表示。特别收费是由管理委员会（board）决定，向有修缮需要的那部分单位业主才征收的费用，所以不是楼里每户都需要付。

“买家其实有机会更早知情。依房地产法，卖家和卖家经纪应在接受报价（Accepted Offer）讨论合同条款前，如实向买家说明有费用详情。”Claire Mao表示，如果卖方隐瞒不披露，买方可以以一心购房受误导为由，把交付的律师费、验屋费按比例索要回来。“不过卖方一般会找借口搪塞过去，事情也就不了了之了”。

更令文迪起疑的却是财报里一些不明确的信息，“付了8万多元工资（salary & payroll taxes），还有3万多的专业费（professional fee）？”经朋友指点，她给管委会发email打听详情，并索取管委会最近会议纪录，被以“不能向非业主透露大楼信息”为由遭到拒绝。上楼宇局官网查询，20多单位的楼里竟用了14个人（Total Jobs），听莉莉说他们近50单位也差不多雇这些人，令她颇为不解。

“Condo和Coop管委会的会议纪录里，可以看到管委会就提高管理费、征收特别收费、执行优先购买权、聘解楼监等事务所作的决定。这些决定应该在提交至州检察长办公室的Condo公寓推销计画书（offering plans）的修订案（amendments）里有所反映。”黄启源表示，在买家签署合同前，买家律师应都审阅过这些修订案的。

另外叫人不放心的是，做财报的会计声明：这只是一份材料汇编，并未证实管委会提供的信息是否准确和完整，也没有对其作审核（not audit or review）。

黄启源表示，按纽约州法律规定，所有Condo和Coop公寓社区都必须提供年度审计（audited）财报给业主，并提交给州检察长办公室。业主和买家可以从这类财报里看出社区的财务和运营状况、可能面临的财务和法律问题，以及潜在的债务，有时也能预见不久的将来是否有需要做大修。“我看过有的财报反映管理公司一些很糟糕的行为，比如多年不交地税或水费，导致大楼欠费20多万元”。

他也指出，管委会的成员属义工性质，不是所有管委会都拥有足够的财务和法律知识来准备年度审计财报。如此往往在大楼出了某种问题以后很久才引起业主注意。“近年来建起很多小型的Condo楼，6个单位、12个单位，管委会最多只出流水帐，甚至都不是会计整理的。打个比方说，如果有人跌倒起诉大楼，照理说在审计财报里应该反映这样的官司，但业余流水帐里恐怕是看不到的。一些大楼拿不出像样的财报，很多人还是要买进去”。

房源少？走出热点区

“卖家是不是早知道大楼有‘状况’，想赶紧脱身？这我不敢说。但我这边合同拖了一个多星期没签回去，律师又在了解财报细节，卖家似乎撑不住了。”文迪在房地产网站上收藏过这个Condo，她突然接到email通知，显示房子调降两万元。“31万5000！比我们谈定的还低1000元”。

她想起曾无奈直接打电话给卖家经纪，问到底有没有出两个合同，答说：“没有啊，之前那个合同已经‘没’了—她用了die这个词。现在我这个合同又die了。”

房子所在地区有一些华人搬进去。在经纪人口中，当地市场简直一房难求。但后来文迪在Zillow上发现，这个邮区这个地段其实是属于买方市场。“就是嘛！我报价比要价低很多，卖家都接受，还很积极地出合同。”她恍然自己一直在跟假想的对手在抢房，差点摘下一个美国人俗语中的“烂柠檬”。

“一开始我也只是从华人超市捞几本房地产期刊，打电话问经纪，常常是房子很快卖掉了。”文迪说，她不过是平时在纽约工作想找个方便落脚点，大部分个人物品都放在康州父母家。“我说想要30万左右的Condo，有一个经纪呛我：‘现在哪里还有30万左右的Condo？’搞得我紧张了好一阵。现在发现，你要是眼睛光盯着几个华人多、房价高的社区，说没有也的确是没有。但何不转移一下视线？”

Claire Mao最近向一个表示“资金和贷款能力有限，不一定要住在华人普遍熟悉市区”的客户推荐了Howard Beach，“那里会有20多万的统舱和一室，这几年房价也在慢慢起来。”她表示，当地居民以意大利裔、犹太裔的美国人为多数，有不少在附近甘迺迪机场工作，居民收入稳定，社区治安良好。“交通有长岛火车，机场快轨、地铁等近十条公交线路。”

“现在有很多客人喜欢长岛铁路（LIRR）沿线的社区，除了Howard Beach，Floral Park也是一个。地铁沿线的房子也很受欢迎，比如Woodhaven，挨着Forest Park，近地铁J、Z车。从法拉盛中心开车，不堵车15至20分钟就到。这个区是以南美裔居多的多族裔社区，学校一般，适合投资，租房紧俏。”她表示，如果是独栋屋，在60至70万元都可以买到回报率高的两家庭，80万左右可以买每层建筑面积过千呎、三个标准大卧室的房子了。

作为“过来人”，莉莉的经验是，如果是单身，旺季就尽量避开学区房吧。“去年春天我就是这么想的，那时候看过皇后区24学区的房子，学区相对弱一点，省不少‘银子’啊。”婚后想法自然不一样，她和先生决定，趁著淡季买学区房。寒冬腊月一过，抓住市场仍未回温，赶紧出手。

来源：世界日报

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