信泰资本贺伟时谈美国养老地产投资及案例

4月20日,2017年城市观点论坛北京行拉开帷幕。会上,信泰资本高级合伙人贺伟时分享了海外养老地产投资及相关案例,他指出养老行业其实是房地产和医疗的叠加。在美国房地产占GDP20%,医疗领域也是20%,所以这两个行业叠加的效应是一个大的升级。


2017年城市观点论坛北京行现场

贺伟时表示,未来不管是美国还是国内,养老地产要想拿到超额收益,就一定要结合资金和运营,不光是担当房东。另外,他提到运营模式很重要,不同的模式、不同的医保,跟公司的战略和行业战略有关系。

以下是贺伟时演讲全文。

大家下午好!我叫贺伟时,信泰资本的合伙人。简单介绍一下我们这个公司,我们是一个房地产的投资管理公司,是一个基金管理公司,成立三年多的时间,宗旨是引导中国的机构资本投资海外以及国内的房地产。到目前为止,我们大概总共投资了16亿美金的股权,大部分在美国、英国、澳洲,还有一部分在国内。

今天在座的都是养老地产,或者国内养老产业的开拓者,所以我今天觉得还是可以学到很多东西。我想跟大家简单分享一下我们最近在美国做的养老地产投资,希望能够给大家一些借鉴。

其实我们是迂回战术,我们是要回到国内,我们的角色就是投资者或者是机构资本的代理人或者是管理者的角色。

说到养老产业,我前两天去过北大,听人家说到2030年,中国所有70后出生以上的人其实全部进入60岁,这个人口的数量可怕。待会儿我讲讲美国你们比较一下,其实刚刚那位老师讲1.2亿还是1.1亿。我听了吓一跳。养老这个行业大家可以想象未来的体量挺激动人心的。

我们在美国这一年多,我就先给大家简单介绍一下。养老,刚才各位老师讲的很多跟美国是一样的,在美国养老我可以叫它是基础设施。为什么是基础设施?第一是它掀起了大量的公共政策,第二它需要良好的移民,不是你买的住宅就可以。所以养老不管CCIC模式,大家在探讨运营是核心。

中国应该真正令人尊重和可敬的是做养老产业,这是核心的核心。第三为什么说它是基础设施呢?它实际上是刚性需求,而且这在美国,包括在中国,是我们唯一看到是在增长的档期。很多时候房价涨,现在老年人口增长是这个产业巨大的推动力。

另外一点,我这里强调,养老行业是一个政府金融机构、开发商,尤其是运营公司共同打造的生态,当然国内现在政策的配套能有多少,我觉得这是一个很大的课题,当然在座的各位比我更有经验。

另外就是所谓的大家对养老事业的需要。这在美国投,应该美国人更适应,中国还是在了解过程。放在五年内,我同意,但是你看美国真正的养老社区他们老年人的状态,我非常相信这不是问题的问题。

也就是说今后当中国的老年人当整个基础设施和配套设施建设出来的时候,他们的建设是唯一的,而且最能够让他们得到健康的延寿加上体面的生活方式。就好象当年互联网刚刚出来的时候是美国搞出来的,但是你看互联网金融现在在中国是颠覆性的。未来十年机构养老也是唯一的趋势。

我给大家提一些借鉴,因为今天的主题是中国地产养老产业。我们很愿意在背后通过各种各样的渠道跟大家交流,也许跟刚刚讲的,这是一个迂回产业。

在美国有一个婴儿潮,每天一万人,一年就300多万人。总的人口不一定非常准,差不多65岁以上是10%几,现在大概是4000万,有人说2035年60、70后人口是8000万,8000万人口是美国的30%人口。这个动意一直没有增长,还是有所降低,在2024开始降低。这是我们投资养老行业最开始的一个主要的考虑。

这张PPT讲讲回报,大家可能都关心,我们为什么迂回到美国,现在在美国养老投资行业还是刚刚开始,我们也有很大挑战,坦率讲我们已经开始做调查研究,跟一些做养老的同行做了很多讨论,我也去看了一些国内养老机构。

我们投养老很简单,养老地产,是在美国2008年、2009年金融危机唯一没有跌的,所有市场都有很大不同,但是养老是唯一没有跌的产业。基于此,未来30年的需求,你从投资人角度,这是大块。所以关键是你要找到好的资产和好的合作伙伴。这方面进入国内,因为我们是投资管理公司,我们进入国内一个是我们做了尽调,第二是我们做了很大的努力,对保险公司来讲第一就是薪酬稳定的,做大概的模式和策略。回报,是非常稳定的。

两分钟介绍一下我们刚刚完成的交易,大概一个月以前,我们购买收购了大概39个养老社区,基本都是分部在美国两个人口众多,一个是东海岸,靠近纽约、新泽西。还有一个是西海岸,西雅图附近。这两种类型,红色的据我的调查还是国内的医院,同时医疗程度相对比较高。蓝色这块在国内应该是叫独立生活和协助生活,还有就是失忆照顾。

这两个什么区别?护理是有大量收入是报销,所以回到刚开始我讲的这里面有生态,等一下我再讲政府有多大投入和多大支持政策,政府和行业的角色,是不是在基础设施能配套。因为基础设施任何人理解,公路、水,政府不可能不参与。所以我相信未来很大的程度是能够突破政策的法规。蓝色部分是老人把房子卖了,或者是子女把房子卖了。

这是两个不同的运营商。我们是跟最大的美国房地产上市rise为合作,他们是大股东,我们是小股东,这两个是运营商,这个brookdale是独立生活和协助生活美国体量最大的运营商,他们在全球有差不多一千多个社区在。这个genesis是美国最大的做护理院命名的公司。这应该是我们第一个投资,相对比较保守,我们都是跟最大的行内合作伙伴在共同合作。

而且,我们采用的模式是最简单的,把所有的物业租给运营商,他们在做二房东,他们负责所有的税、保险,正常的资本支出,住房改造等等,跟我们都没有关系,所以是净租金方式。收入非常好,年化大概两位数的回报。我们投出去每月都开始在分配,我们也跟国内的保险公司来合作。所以我想这是我们的交易,我不多说。

我这里跟大家做一些分享。讲讲国内,养老是不是投资价值。短期来讲我们也了解,这是大的挑战,但是近期来讲没有问题,五年以后就变成红海还是十年以后变成红海我不知道,但这一定是未来巨大的产业,这很重要。

还是回到刚刚讲的这些老人的需求,涉及到运营,涉及到认证,因为前面讲的两个公司它都是有牌照,牌照进入行业都是有门槛的,对运营商的考核认证,以及它的执照,这些都是政策的一部分。包括你从财税角度,能够投入多大,这里面牵扯到刚刚的老师讲的,怎么样让养老的地产能流动起来,这是核心。

在美国之所以收益这么高,美国现在最大的RISE家里面有两家都是做健康和养老。它有两种收入模式,一种模式是有良好的现金流在你的资产所有权方面进行流动,这是我们在做的事儿。我们现在是迂回到美国去操作。

讲一点小的背景,因为最近美国在不断加息,我们之所以看重这个,是从潜在的房地产周期来看房地产行业是加息周期,大的上市公司RISE有很大的压力,他们在纷纷调整政策。

我们之所以投10亿,我们是花了三个月时间一个资产一个资产挑出来的,挑的最好的。现在是正好的市场机会,所以这里面有一些大量政策。为什么RISE有大量资金在里面,一个是你要有现金流,这是国内目前所谓的证券化的核心。第二你所有的产权你要流通起来。

国内这些养老地产,当然我知道很多开发商,刚刚听大家说80家都在做,他们希望养老来促进销售。我们投养老,非常清楚,这是最最重要的意义。我不知道各位的销售和运营,我相信会有很大的发展。我不多说,大家非常清楚。

医疗保险,养老不同的需求,如果是高需求,当然是合适。如果是正常的养老需求,在美国是适合的。

资产模式,我想未来在美国和国内,如果你要拿到超额收益,一定要结合你的资金和运营,这是在美国我们做的第二个在谈的,我们不光光是担当房东,还要介入运营。

运营模式很重要,不同的模式跟不同的医保,跟公司的战略和行业战略有关系。

金融支持更是这样,我今天在跟朋友聊天,我说国内有很多集体所有制产权的土地,物业不可以做,因为这成本来说相对低很多。他们就马上说这不能贷款,不能流转,这跟所有的你的金融模式支持有关系。刚刚我们这个模式看到有65%的贷款,都是美国房地美的贷款,可以拿到美国固定30年的利息,这对投资收益来讲是天大的好事。

比较激动人心的,养老行业在我看来是两个行业叠加,一个是房地产,一个是医疗和养老。在美国,不像中国,房地产占GDP20%,医疗领域也是20%,所以这两个行业叠加的效应这是一个大的升级。时间有限,谢谢大家,跟大家共鸣。

来源:观点地产,和讯房产

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