中渝置地:中国大陆项目全部变现 未来瞄准纽约,东京等国际都市

“一寸不留,全部卖完了。”这是林孝文在中渝置地2016年度业绩会上重复得最多的话,也是管理层对过去一年收入下降的普遍解释。3月24日,中渝置地控股有限公司在香港召开2016年全年业绩发布会,副主席兼董事总经理林孝文、副主席兼执行董事黄志强、执行董事梁振昌和投资者关系主管陈绮华出席现场。


(左起:中渝置地副主席兼董事总经理林孝文、副主席兼执行董事黄志强、执行董事梁振昌)

业绩会上,中渝置地2016年不如人意的业绩表现成为一众管理层绕不开的点。

报告显示,2016年中渝置地录得综合收入11.29亿港元,同比下降约83%。净亏损为3.57亿港元,而2015年为净盈利16.42亿港元。报告期内,每股基本亏损为13.78港仙。(2015年每股普通股0.055港元)。由此,中渝置地不建议派付末期股息。

对于两年内的业绩反差,管理层给出的一致回应是,“年内仅有两个物业项目可入账。”据观点地产新媒体了解,于2015年中,中渝置地开始将位于大陆西部的项目出售,目前已无物业。

而当记者问及未来的发展时,林孝文表示退出内地市场后,中渝置地要由中国西部发展商向优质的国际化企业转型,并瞄准纽约、悉尼、东京等一线国际都市。不过,林孝文亦留有余地,“等时机成熟、国家政策更加清晰稳定时,如果北京、上海、深圳这些一线城市有好的项目,我们也会考虑出手。”

大陆项目,一寸不留

与“2015年度每股基本盈利为52.80港仙,增长27.9%”相比,过去一年中渝置地的业绩表现恐难令股民满意。

据陈绮华在业绩会上介绍,截至2016年12月31日,中渝置地录得综合收入11.29亿港元,同比下降约83%,净亏损为3.57亿港元。2016年度股东应占亏损为3.57亿港元,每股基本亏损为13.78港仙。“因为年内只有西安、四川两个项目入账,所以是亏损状态。”陈绮华解释称。

观点地产新媒体查询业绩报告获悉,报告期内,中渝置地分别将位于西安和四川的项目全部权益出售。其中,于2016年11月,中渝置地以总代价约6.21亿港元出售其于西安远声实业有限公司的全部权益。据了解,西安远声持有的中渝?国际城项目竣工及规划总建筑面积约为52.7万平方米,包括住宅、商业、办公区域及停车场。交易完成后,中渝置地录得2016年度出售收益约6700万港元。

2017年2月,中渝置地又以2.07亿港元将佳涛国际有限公司的全部权益悉数出售。佳涛国际持有四川雍河湾和都江逸家两个项目,竣工及规划总建筑面积约25.1万平方米,交易已于2017年3月完成。

“自2015年中开始在内地出售物业的计划已经完成,目前在内地已经没有任何土地储备。”陈绮华在业绩会上表示。

就观点地产新媒体了解,2015年,中渝置地出售重庆、成都及贵阳物业,该等交易产生了合共约144亿港元的现金流入总额。由于当年对大部分项目的出售,导致2016年“仅两个物业项目可入账”的中渝置地合约销售也表现得“差强人意”。据陈绮华介绍,2016年中渝置地合约销售为人民币6.91亿,总建筑面积为13.13万平方米,平均售价5260元/平方米,较2015年平均售价下降21.8%。

如此迅速退出大陆市场,未来中渝置地将去向何方?林孝文回应称:“退出内地市场后,中渝置地要从一家中国西部发展商向国际化企业转型。同时积极寻求于中国一线城市、香港及其他全球发达城市的收购机会。”

看菜吃饭,转型国际化

其实从业绩会现场来看,中渝置地退出大陆市场并非如此干脆。当中也许有对现状的不得已妥协或者说酝酿更为伟大的“中渝跃迁”。

“将项目全部出售,不是表示我们不看好大陆的地产市场,而是忽冷忽热的政策环境,加上内地有很多大型的开发商,让公司在竞争上也有压力。”林孝文话语中透出些许无奈。

不过话锋一转,他透露了中渝置地更为远大的目标,“中渝置地要从一家中国西部发展商向国际化企业转型。”这一点从中渝置地几个大的收购案中,也许能窥得一二。

黄志强指出,出售内地物业让中渝置地累计获得超过100亿港元的现金,目前仅有19亿港元未回收。“所变现的雄厚现金,让我们具备了看菜吃饭的条件,本集团可以积极地寻找有潜力的投资机会。”林孝文补充道。

据其介绍,目前中渝置地在海外投资方面已经成功收购伦敦One Kingdom Street及利德贺大楼(奶酪刨摩天楼),两个项目均是100%持股。此外,还持有澳洲一个写字楼项目34.55%股权。对于伦敦的两项收购,林孝文颇为得意,在业绩会期间甚至播出利德贺大楼的宣传片,称“这是公司一个引以为荣的收购项目”。

据观点地产新媒体查询,One Kingdom Street距离伦敦市中心的Paddington Station仅几分钟步程,提供约26.5万平方呎的甲级写字楼空间及若干停车位。2017年1月中渝置地以约2.9亿英镑的代价将其收入囊中,并发布公告称“持有伦敦物业作长期投资用途,可让集团从租金收入产生稳定及经常性的现金流,并从将来任何中长期的潜在资本增长中获益”。

这一点,也得到了陈绮华的现场证实:“One Kingdom Street目前所有写字楼楼面均已租出,每年的租金净值大概是1.04亿英镑,租金收益率约为每年5%。”

无独有偶,另一栋被中渝置地以约11.35亿英镑收购的利德贺大楼,也为中渝置地提供丰厚的租金收入。陈绮华透露,“伦敦两栋大厦每年会给我们带来差不多两个亿英镑的收入,所以不用担心我们的资金问题。”

对伦敦项目的成功收购许是提振了中渝置地参与海外投资的信心。林孝文在业绩会上强调,“接下来我们还会在其他国家的重点城市寻找项目,比如纽约、东京、悉尼等。”不过他也表示,中渝置地希望物业组合能更加多元化,并且分散化投资风险,因此不会把所有资金集中在某个国家。

据观点地产新媒体现场获悉,为了配合公司的海外动作,3月14号,中渝置地宣布拟发行至少12.94亿股供股股份,集资25.88亿港元。募得的资金将为其提供即时财务资源,以捕捉在全球物业市场的任何投资机会及/或本公司不时遇上的其他投资。

以下为中渝置地控股有限公司2016年业绩发布会现场问答实录:

现场提问:中渝现在在香港有没有看中签约的项目?重点可能是哪一些地区?

林孝文:因为香港地少,需求又很大,因此还有很大的潜力。一些我们认为是比较优质的地盘、地皮,或者是大厦、写字楼、住宅,我们都有兴趣去参与。至于海外的城市来说,主要是一些重点城市,比如东京、悉尼、纽约。目前,我们收到的offer很多,但是还没有任何一个是比较满意的。

现场提问:人民币外汇管制对公司有什么样的影响?

林孝文:中渝出售的那些项目,有一些是收的港币,还有部分是收人民币。目前都已经全部陆陆续续回笼。因此,对我们的影响不大。

现场提问:今年中渝置地拿地的预算有多少?预计拿多少平方米的土地?公司预计什么时候能够扭亏为盈?

林孝文:地皮没有说拿多少,主要看机会。国内、香港、其他的地皮都在我们的考虑中,不会自己设定,但是要看自身的资金。因为我们比较看重公司的财务状况,也一直都保持比较健康的财务报表,所以要看我们的能力,量力而为。

现在中渝的收入主要来自伦敦两栋大厦和财务投资,将来要看看我们能不能找到好的发展项目。这方面,公司目前也在研究中。伦敦两栋大厦每年会给我们带来差不多两亿英镑的收入,还是比较稳定

现场提问:英国脱欧后,对国内企业来说,是不是反而是一个投资的机遇?中渝置地在英国大手笔置业的原因是什么?未来在英国还有没有其他的投资计划?

林孝文:能买到这栋大厦是集合了天时地利人和的因素。如果没有脱欧,没有英镑的贬值,如果不是少了一部分的竞争者,我们基本上是没有机会能买到的。这是我们引以为荣的收获。

目前我们手头上大量的现金,如果有好的项目,价格又公道的话,会随时考虑参与投资。

现场提问:公司收购伦敦的地标性项目,赢的关键是不是因为现金购买?现在国内的项目已经出售完了,在资金滚动方面会不会面临一定的困难?

黄志强:收购这两个项目,我们谈判的条件就是全部付现金。

目前公司也通过供股的方式集资了二十多个亿。还有伦敦两个物业都是现金购买的,银行也看到了我们的实力。现在有很多家银行有兴趣给我们谈现金流的安排。除此之外,这两栋很贵重的物业,中渝还没有把它的作用释放出来,因为我们还没有跟银行去做按揭、融资。

现场提问:管理层对于香港的投资有没有一个可能的回报目标?怎么才会符合你们的预期?为何如此看好英国?

林孝文:任何的投资,在公司来说,都希望是多元化,还有就是分散风险。因此我们不会将所有的资金集中在某一个国家。在英国伦敦,中渝投入了150亿,占了一个很大的比重。所以接下来我们会分散投资,去其他的国家或城市寻找项目。

至于香港的投资项目有多少的回报才是好呢?当然是越多越好,没有人嫌少。但是,低到可怜,我们也不会去考虑。之前中渝参与了两次投标为什么都不成功呢?因为我们不想冒太大的风险,因此出价没有别人那么进取,这个也是公司对香港的写字楼、住宅,或者别墅的看法。我们认为罕有的地方、罕有的项目可能会安全一点,所以优质的物业是比较值得投资的。

来源:观点地产

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