杜彼得:法拉盛大停车场开发案(Flushing Commons)成本高企 购屋者资金缺口无法避免

杜彼得先生是法拉盛社区活跃人士,长期担任法拉盛华人工商促进会(法拉盛华商会)总干事,对法拉盛了解甚深。如今热火朝天的法拉盛地产在2017年会出现什么样的变化?华人社区在法拉盛地区扩展的后续效应如何?这篇文章谈出了杜彼得先生对近年来法拉盛房地产大跃进的看法和心中的忧虑,也披露了一些地产项目鲜为人知的内情。值得读者参考。


(Flushing Commons示意图)

大停车场开发案(Flushing Commons)

我们必须说句公道话,从2000年至今富顿集团 (F & T Group) 所做的每一个开发案,无一不成果丰硕,也使他们拥有一大群跟随的投资者,过去他们个个几乎都获利。富顿集团的成功,一方面是独到的眼光,另一方面是他们在营造上的不惜成本,所购建的大楼具有一定的水平,加上不容否认的天时丶地利丶人和的眷顾。更重要的是;他们一直有在回馈社区,参与许多社区的大型公益活动,从场地的使用到活动的赞助都不遗馀力。经营者本身也相当的洁身自重,其在母国即为开发商的经历,也使该集团在经营上得天独厚。

然而法拉盛大停车场开发案,是富顿集团与洛克菲勒集团合作才取得,购建前的前期工作由富顿负责,还有建成後的销售,但是动工的工程部份与订价是由洛克菲勒集团根据营建成本与地价去评估,换句话说,即便富顿自己有「大发建设公司」,在营建上却一点也使不上力。洛克菲勒委托的营造公司,除了要有工会的参与,为了节省时间,全部使用钢骨结构,而不是现在法拉盛一般华人构建案用的是 (RC) 结构。以营建成本,以目前的 (RC) 每坪方呎大概需要300元左右,但钢骨可能需要一倍以上,最少需要600元左右,若加上工会的价格,我们预估,目前大停车场完成的第一栋大楼,造价每平方呎至少需要670元。

那麽以洛克菲勒与富顿的开发案,若第一栋已完成的大楼,其每平方呎的卖价在1000元以上,实在一点也不为过。但是我们必须点出,这栋大楼的拖延时日构建,还有营造成本的失去控制,富顿集团当时在评估时,有他们不可推卸的责任,这是开发商内外部作业的问题,个人虽内行,但也不宜於此多谈。

此案,在去年,我们就曾经不止一次担心结案交屋过程的疑虑,营造成本与地段高价位,它绝不是主要的问题。我们所担心的是,目前购买者是投资多於自住者,从2015年我们开始敏感的看到中国资金会有问题,到了2016年我们已确定资金的缺口已无法避免,因此我们开始怀疑,本地的投资买房者,在未来可有足够的资金完成交屋的程序,万一资金不足,能否顺利从银行拿到所需的贷款?

这当中最诡异的是,这些年华人开发案,95%以上只有华人会购买,过去 (Skyview) 第一手开发商已吃到苦头,转给现在 (Skyview) 第二手开发商,後来第一期卖的成功,其实是富顿集团从旁协助,卖给大多来自中国的购屋者。富顿自己的开发案,也都是卖给华人,所以国内资金的汇出受限,立即产生的困难,法拉盛大停车场开发案也无法幸免。

日子难过,人只要保有希望,便可以熬得过去,甚至活在战乱中,人民虽然生命危在旦夕,居所被毁丶亲人失散丶饥饿与疾病的威胁,都会等到和平的一天,使一切拨云见日丶否极泰来。但是法律就是法律,任何购买营建的开发案,在过程中都有合约做约束,一切都必须依法完成。最近美国在银行贷款上的限制,除了贷者本身必须具有一定的条件之外,额度最多只能达50%,都会使未来纽约在房地产成交的案件上,产生许多的迷惑。

躺着中枪属无奈

那天有极为用心的媒体记者,忽然打电话询问,有关於法拉盛地区的房市与办公楼,近来不断的飊升至每平方呎超过1300元,究竟合不合理?还有未来法拉盛含周围地区的房价,可有上升的趋势,值得投资人继续压宝吗?或者说;房市其实已走入了下降的态势?(记者的探讨,主要是看到了主流 (Commercialcafe) 最近发表了对2016年的商业报告,内容直指皇后区商业写字楼的平均价格达到每平方呎762元,较2015年增长28%,更是2012年353元的二倍。(这个报告的价位是指皇后区正常的房价。)

站在正常的情况下探讨的记者,根据市面上的价位比较法拉盛的价位,天价的差异感到非常的震惊!站在华人的本位,记者肯定想了解,为什麽本区的人要以高於行情近二倍的价位,去购进商业或住家的新楼房?(为了不使记者认为,同胞受到不平等的礼遇,我们在解释之前,先加入一个概念,那就是这一切始作俑者就是华人自己,怨不得任何人。)

最主要的原因是,2010年开始大量国内的热钱涌入,加上後来欧巴马政府的所谓「十年免签」的放松政策,也正值中国第一线城市如北京丶上海房价高涨,许多人以高价卖掉豪宅,把钱拿到国外来投资,不只是可以买到相同面积的豪宅,馀钱仍足以在二线城市,再购一不算太差的雅房,形成一种趋势。加上对 (EB5) 的法律认识有限,以为投资50万美金即有机会拿到绿卡,不仅在皇后区,整个纽约州丶市,都受到这股热风的影响深远。

没有人敢否认,皇后区法拉盛从2009年之後,经济繁荣一枝独秀,成为主流政客乐於造访的地方,肯定是官员从州丶市政府高纳税额度数字显示而受到的影响。而这也是早些年,每当政客到本区来展现风采,我们会选择在公开场合,不断提醒他们,并谓州丶市政府从来没有特别照顾本区,而是华人 (含非法移民) 勤俭持家储蓄的文化的特质,加上又有置产的习惯,才使得开发商在新建楼盘上,取得不错的成绩,且这每一笔买卖都必须上税,才使他们从数字上,看到本区的不俗。

2013年之後,本区的新盖大楼不论是住家也好,或是商业办公大楼也罢,真正有需要 (指本区居民) 早已成饱和状态。我们要强调前市长彭博为了救纽约经济,不断鼓励开发商起而行,一方面增加就业机会,同时市政府也不断给予免税15年以上的优惠。早期购房的医师丶律师丶专业人士与高收入的居民,也在後来中国资金强劲的购买欲望,又以高价卖出,使他们赚到一定的利润,才造成只要有开发案推出,大家见猎心喜一窝风的抢购,且完全不考虑价位的合理与否。

最遭罪的是一般中下收入者,不断存钱想跟着时尚买房,却因房价的飊升,只能不断的望洋兴叹,而更大的挤扁他们口袋里储蓄的是,跟着水涨船高的租金,其中以商业店面的租金为最,使一些靠打工糊口的家庭,有一句顺口溜,那就是「帮房东地主打工」。坦白说,大量华人的居住在本区,是市场经济最大的本质,每个人都忙着打工赚钱,为了养家活口,根本没有多馀的时间去细想,一切的变化是否合理?只要一有店面腾出来,哪怕是花枱底钱都要抢着去拥有。

然而整个地区己呈现畸型的发展,却没有人去查觉,不过早已引起我们的关注。几年抢地丶抢店面丶抢盖新楼盘的竟清一色是华人,直接造成非华人地主与开发商根本不想费心思去做营建案,只要推到市场卖地,收到的利益远超过做建案的利益好几倍,何苦一木一瓦的去计划购建案?另一个现象是,专营美式生活用品与食物的超市或大型杂货店,乾脆将空间让给华人开超市,就算转而当二房东,得到的效益都比自己经营利润多出好几倍,更何况还有「枱底钱」可拿。

我们之所以开始警觉,并密切注意这一现象,其实是每有一家华人超市装修,必会引来附近居民不断的抗议,我们甚至必须与民意代表一起参加里民大会,用尽心力的去向其他族裔解释。个人犹记得,曾经不只一次参加里民大会,与前市主计长刘醇逸丶现在的国会议员孟昭文,一起面对群众同舟共济。 (回想起来,一路走来虽并不愉快,却也形成在一定的时候,都会自然的护着自己同胞,这是一种走心的工作,华人超市业者不在现场也许并不知道,事後我们也不一定会说,把它当成一种责任,做多了就不足挂齿,毕竟自己是华人。)

在无数个睡不着的夜晚,跟一般人一样,也会习惯性的闭上眼睛,但是日有所思丶夜有所梦,脑海中盘旋的是,不同族裔的人由於文化的差异,提出的抗议与言词,都令人难以接受,在里民大会时,又不得不极力的解释并笑脸相迎。记得自己说过最重的一句话是:「你们只一昧的怪华人超市业者,为什麽不想想原来你们的超市,为什麽会不顾你们的生活需要,为了利益让给华人来经营呢?」想起以前说过的话,走过的路,一切的一切常会使自己傻笑,但一点也不心痛与累,只因为眼睛没有办法变蓝丶皮肤没有办法变白。(最美的事不是留不住时光,而是留住记忆。)

所以我那天告诉记者,法拉盛的商业写字楼贵的离谱,重点是华人自己造成,但是从2015年开始,南海丶东海的紧张情势,造成美中关系的复杂化,我们就开始担心,万一中资停止继续涌入本区,那麽不断狂购飊地的法拉盛华人,一定会立即陷入困境,可能造成的伤害与拖累其他投资者,後果不堪设想。其实另外使我们担心的是,我们过去在撰文中提过数次,那就是习近平坚持的反贪腐,为了中国的经济稳定,控制中国资金外流,是中国政府必须要遏止且必须严厉执行的。

我们同时也强调,由於法拉盛的各行各业都是华人,这个先决条件,使本区成为首选华人首选移民之地,固不能完全以主流房地产的眼光来恒量法拉盛的房价。如果以正常的天时丶地利丶人和来评估本区的价位,那麽商业用写字楼在法拉盛闹区,应该维持在1000元左右,超出这个价位,除非有特殊的理由,都属於不合理。记者也是正确的把个人之所讲刊登於版面之上,谁知报上引用的相片,竟是法拉盛大停车场新盖好的大楼。(为此事,富顿集团向个人提出抗议,躺着也中枪)

华人面对纽约房价应有的态度

另一个令人沉思的问题是,生於富裕家庭或高收入群体的第二代华人,他们是不会想要在法拉盛居住的,主要原因除了语言障碍之外,还有法拉盛寸土寸金,使的新大楼在面积的使用上超乎寻常,最糟糕的是;有华人开发商竟能把六百多平方呎规划成二房一厅,大众应该可以想像,那一个房将会有多少平方呎?以这样面积的住家,只能是睡觉休息的房间,根本谈不上品味与空间舒适,在贷款上肯定会有困难。

这些年我们开始注意到,主流开发商把整个目标放在布鲁伦原本搁置多年的地区,由於开发商的财力雄厚,对建材和居住空间美学的重视,社区公共设施的设立,都做了严谨的描绘与构建,以欧式建筑做背景,吸收不少年轻一代购屋者的目光,逐渐使他们迁出房价重灾区的曼哈顿,改住到相对比较便宜的区域,跟风颇盛的华人,肯定也不会缺席。因为纽约市府为了鼓励开发该区,使出不少优惠的条件,(我们从侧面观察与了解,该区域若1平方呎能卖1200元,开发商肯定大赚笑的合不拢嘴。华人的进入市场,加上懂华语的华人掮客三寸不烂之舌推销,创造神化价位竟达到1500到1800的行情,不过中国资金的减缓,我们不知道将来掮客如何自圆其说,买房用来投资赚钱的华人,恐怕要多一份心眼了。)

由於静下来的时间多,我们会经常反覆思考,整个国际情势对社会与环境的影响,这也是为什麽常会担心美中关系会重创华人社区的成果,主要的原因是;从90年代以後,大批从国内来的兄弟姊妹,我们目睹他们吃尽苦头丶耗尽心力丶终能使自己成就不凡的事业。现在也可能因心眼愈来愈高,胡乱的炒房地产抛钱,将是冒血本无归的风险,万一不走正道也会有触法的疑虑。例如不少人说,「道高一尺丶魔高一丈」,虽然中国管制资金,他们有的是方法可以扭转乾坤。但愿如此;我们想说,人算不如天算,走歪路万一有失,绝对不会只是汇出的金钱被没收那麽简单,两边政府对双方的人,都会严重的加以调查,这才叫後患无穷。

中国现阶段对於资金的严控连NGO都被加以关爱的眼神,1980年代经济改革开放,海外各种NGO开始进入内地,1995年联合国世界妇女大会在北京召开,更带动大量的NGO进入中国,他们与在当地的组织或民众合作,推展教育丶扶贫丶医疗卫生等工作,但也触及维权及暴露地方政府低效率的问题。解决社会问题的需求,加上人民的经济基础普遍提升,带动公益慈善捐款的热络,中国官方感觉,渐渐无法掌控这些多元化组织。(红十字会郭美美和慈善家陈光标都是典型的例子。)

现在中国要求,境外NGO在中国备案时须设立银行账户,专款专用,境外NGO丶中方合作单位和个人不得以其他任何形式在中国境内进行项目活动资金的收付,财会报告应经中国的会计所审计。(连NGO都进入管制,那麽我们不禁要问,现在有些房产经纪人说,可以在纽约购买房产,然後在中国国内付款,从法律上要如何去掩耳盗铃?两边的税又如何解套?)

结语

事情想多了,就难免会胡思,让脑筋急转弯。众所皆知郭台铭笃信关公,其实台湾有些警局也拜关老爷,请求协助破案,有趣的是;黑社会也拜关云长以求义气助力。倘若有一天黑社会在犯案前诚心上香,请关公显灵助其避过风险,那边警察在执勤时也上香,求关公保佑他们能够掌握歹徒行踪破案,那麽请问经上香显灵的关老爷,最後应该把义气放在那一边呢?这就好比痴心父母古来多,孝顺儿孙谁见了?

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