多面向中国国内购房者销售 出海房企或将普遍面临销售困难

近期有媒体报道碧桂园在马来西亚的森林城市项目暂停中国国内销售,或与涉及外汇监管堵漏有关。碧桂园就此回复财新记者,此次中国国内销售展厅暂停开放是由于升级改造需求,与外汇监管无关,相关展厅开放时间待定。碧桂园方面称,森林城市将进入全面产业招商阶段。真实原因仍待确认,但该项目停售将并非海外房产项目中的孤例。2016年房企纷纷出海,在境外开发出地产项目后,主要面向国内购房者销售。今年以来,个人外汇监管封堵漏洞,资金难以流向海外,出海房企或将普遍面临销售困难。


(碧桂园马来西亚森林城市项目销售文案)

每半年赴港刷卡还贷

碧桂园森林城市位于马来西亚新山市,临近新加坡。根据碧桂园公布的计划,开发商未来20年将投资2500亿元,与马来西亚当地政府合作开发这一人工填海岛屿。项目规划面积近20平方公里,可容纳数十万人。

森林城市项目广告遍及地铁、商场、小区,以及央视春晚、体育赛事当中。该项目以“新加坡旁,永久产权”为卖点,广告反复强调:竣工后,“森林城市”与新加坡的直线距离将不足2公里。

2016年11月,马来西亚总理纳吉布访华。期间马来西亚媒体《星洲日报》报道,碧桂园计划在森林城市落实折合约57.7亿元投资额,还将投资约6.2亿元建设工业化建筑材料制造厂。在2016年8月的中期业绩会上,碧桂园总裁莫斌宣布,该项目上半年销售已破100亿元。

该项目驻马销售人员向财新记者介绍,森林城市的主要客群是想在海外进行房产投资但又买不起欧美资产的中产阶级,项目单价在2万元/平方米左右。单套最小户型为48平方米,为一个主卧加一个小房间,总价108万元。他表示,因为没有公摊面积,实际相当国内60平方米的住房。

付款方式分为3个阶段:初期在马来西亚看房,刷卡支付定金1.5万元。其次是首付。2016年前,项目首付为三成。自2016年12月底开始,碧桂园将首付降到一成促销。按108万元算,首付10.8万元左右。

最后是每半年一次的付款。他强调,按时付款全程免息,由碧桂园方面承担;如逾期需缴纳滞纳金。与国内月供不同,该项目每半年付一次,可选择年限不等,按最长4年计算,每次支付12万元左右。值得注意的是,购房者需要每半年自费去一趟碧桂园在香港或者新加坡的展厅,现场刷卡支付。

“我们只接受现场刷人民币,带有银联标识的卡刷人民币就行,您可以当作半年一次的旅游嘛。”该项目销售人员说。他发来森林城市的全景3D图,包括营销中心、滨海商业街、滨海园林、酒店公寓,并表示:“这只是冰山一角,项目还在持续建设中。”

为应对外汇监管,购房者海外置业常用方式之一是:购房者在境外刷卡购买投资类保险,质押保单后获得资金交给开发商。据财新记者了解,森林城市项目不排除使用了上述办法。

外汇监管堵漏

2016年1-9月,内地个人赴港购买保险热潮引发市场关注。2016年10月28日,中国银联向香港收单银行重申了保险类商户合规受理境内银联卡的相关要求。10月29日,银联国际发布公告称,银联卡禁止支付境外投资性保险。

同时,外汇管理部门加强了个人外汇信息申报管理。《个人购汇申请书》明确列出个人购汇“禁令”:如不得出借本人额度和不得借用他人额度实施分拆购汇,不得用于尚未开放的资本项目,不得参与洗钱、地下钱庄交易等违法违规活动。此前,个人购汇,银行柜台只是口头询问购汇需求,不会要求填写《申请单》或提供书面材料,因此不少人以“旅游”为目的换汇。(详见《换汇新规出台 居民如何购汇用汇》http://finance.caixin.com/2017-01-04/101033069.html)

外汇局有关负责人在2016年12月底接受媒体采访时表示,2017年主要从三个方面加强个人外汇信息管理。一是细化申报内容,明晰个人购付汇应遵循的规则和相应的法律责任; 二是强化银行真实性、合规性审核责任;三是对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。

此外,外汇局还于2017年1月3日通过《人民日报》海外版澄清,禁止个人购汇投资海外房产等尚未开放的资本项目,属于个人外汇政策一直以来的规定,并非新规。

外汇局指出:当前我国资本账户尚未实现完全可兑换,资本项下个人对外投资只能通过规定的渠道,如QDII(合格境内机构投资者)等实现。除规定的渠道外,居民个人购汇只限用于经常项下的对外支付,包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。

房企出海之后

2016年房企纷纷出海。以万达、绿地、万科、碧桂园、招商蛇口为代表,通过收购酒店、写字楼,与当地机构合作买地开发,投资产业地产等,足迹遍布“一带一路”上的俄罗斯、马来西亚、欧洲、美国等地。其中以“产城一体化”和“立体化绿色智慧城市”为宣传口号的碧桂园森林城市一度成为市场关注焦点。

一位龙头房企核心高层人士向财新记者表示,业内正在看碧桂园的“马来西亚造城之路”是否走得通,以及未来能否复制到其他发展中国家。观察重点在于:开发商获得当地政府背书,拿到大量土地开发权后,能否通过产业导入,提升区域经济价值,推动房地产开发销售。

“房企在海外进行房地产开发主要还是面向中国人销售,”一位前二十强房企高层向财新记者透露,“前年国家鼓励企业出海,去年上半年,开发商出海较为火热,出去看了一圈,到了下半年开始冷静下来。”他解释说,房企开拓的海外市场多为发达国家市场,主要在美国,其次是加拿大和澳大利亚,这些国家城镇化率高,市场较为饱和,房企去了盖好楼之后大多还是反售国内。

“不发达的市场有机会也不会去,”他表示,“去年去印度考察发现,印度虽然住房紧缺,但相关法规无人执行,开发风险太大,根本不敢进去。”他坦言,随着外汇储备下降,国家对海外投资的监管趋严,房企出海的热情更是减退了大半。国人海外的购房热潮仍在继续,但已逐步降温。该人士表示,考虑到海外购房的税务、管理、和未来转手交易的成本,海外购房不再是高净值人群的首选,而是“鸡蛋不放在一个篮子里”的资产保值选择。

随着外汇管制趋紧,房企海外项目的销售将进一步受到影响。一位海外房产代理公司负责人向财新记者表示:“今年大家普遍感觉海外的大额房产更难卖了”。另据海外房产中介平台居外网数据显示,2017年2月,美国房产的境内咨询量下降了14.2%。

来源:财新网

扫描二维码,分享本文到微信朋友圈

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关新闻