美国郊区房产价值大幅缩水 中国富人你可要当心

市场普遍认为美国房地产市场将再次好转成为不错的投资标的。不过,美国可不是随便哪个地方的房产都具有投资价值的。相当多的人垂青美国环境优美的城市郊区,也为城市郊区的房价怦然心动。但是现在的美国郊区已经和以前的郊区大不一样。

投资者需要更审慎地看待这些变化,因为这些变化直接关系到美国城市郊区住宅房产的升值潜力以及未来转让的承接市场。

在美国城市郊区居住的人们正在改变他们的购物饮食习惯和他们对房屋住宅风格的追求。

在电子商务和网购持续发展的同时,美国越来越多的商场被迫关门,而依附于这些商场的休闲餐饮店也在为生存挣扎,因为太多的人将购物方式转移到了网上,而在实体商场购物时间大幅减少。

美国商业内幕记者从人们的消费习惯,交通方式以及其它方面对城市郊区进行了调研,认为如果城市郊区按照目前的趋势继续发展下去,那么这些变化将是永久性的。

城市和郊区的界限变得很模糊

现在的人们越来越注重生活居住地点的方便程度,这点对美国城市和城市近郊区的居民也不例外。

多伦多大学城市规划教授费迪•马苏德(Fadi Masoud)认为城市和城市近郊的界限已经变得非常模糊,他曾经出版过一本关于城市郊区未来发展的前瞻性著作《不定性的郊区》,他认为城市与郊区的定义正在变化,全美国的城市规划者都在重新考虑如何规划郊区的未来。

他在书中认为越来越多的美国人为了节省在路上的通行时间和交通费用,争取就业机会,并最快接触新生事物以及为了追求便利程度而从郊区搬往市区。

郊区的巨无霸豪宅的价值已经过时,人们更注重的是效率


(美国典型的“巨无霸豪宅”已经过时)

郊区的巨无霸豪宅的价格跌落很多,房屋买主对此应该特别清楚。

彭博社在2016年8月份的一篇报导中引用了房地产网站Trulia的记录数据,这些数据显示美国排名前100位的85个城市得郊区巨无霸型住价格都在下滑。

Trulia网站顶底的巨无霸豪宅是指建设于2001-2007年之间,而且建筑面积达到3000-5000平方英尺。

这里有个具体例子,根据2012-2016年的数据,在佛罗里达州罗德岱尔堡(Fort Lauderdale)有意愿购买巨无霸豪宅的潜在买主减少了84%。

2012年,这一地区的典型巨无霸豪宅价格在477,000美元,是其它房屋价格的274%。而今天这些大房子的价格在611,000美元左右,是其它房屋价格的190%。

Trulia的房地产专家告诉记者,现在的年轻一代买房的时候越来越看重性价比,很多人直言不讳认为那些大房子不实用而且过于浪费。

郊区商场处于危机之中


(已经关门停业的康涅狄格州JCPenny百货商场)

美国著名的梅西百货,希尔斯百货和JCPenny商场已经关闭了数百家实体商场,而且现存的商场的命运还处在风雨飘摇之中。

美国商业地产公司CoStar估计全美1300家主要商场中的四分之一,有310家商场在未来都可能关店歇业。

一旦这些出现大范围的商场关门现象,这就会困扰附近的社区,特别是那些城市郊区,因为城市郊区的工作机会比城市里要少的多。

美国地产研究联合会Davidowitz & Associates主席霍华德•大卫德茨(Howard Davidowitz)说到:“当那些商场关门停业的时候,这对附近的社区的消极影响从就业到居住环境配套的评估都有很大的消极影响。”

随着那些大商场的关门,那些依附于大商场客流的餐饮业也会收到影响,这些餐饮业也面临不确定的未来。

很多公司迁往城里

商业内幕记者克里斯•韦勒(Chris Weller)记载了在过去几年有相当多的美国大公司将它们在城市郊区的总部迁到了市中心地区,2015年,麦当劳,卡夫汉斯和ConAgra食品集团的总部都从芝加哥郊区搬到了市中心地区。还有数量众多的中小企业公司也进行了类似迁址。

2016年8月份,通用电气公司宣布它们即将把总部从康涅狄格州的郊区城镇Farifield迁往波士顿。

几年以前,瑞士银行巨头UBS集团也在从纽约搬离15年后,又从康涅狄格州的郊区城镇Stamford迁回了纽约。这其中的原因是UBS集团认为该公司的雇员大部分都在纽约曼哈顿附近。

连接城市和郊区的公路破败不堪

美国很多连接城市和郊区的公路及桥梁迫切需要维修。美国民用工程协会(The American Society of Civil Engineers)评估美国的公路合格等级为D级,桥梁等级为C+,这意味着很多公路桥梁需要进行重建或者维护。

估计美国政府需要投入1万亿美元才能提高目前的美国高速公路和桥梁水平,特朗普政府极力鼓吹这个计划,但是具体的资金还没着落。

华盛顿大学房地产和城市分析中心主席克里斯托弗•莱恩博格(Christopher Leinberger)说到:“在郊区,现在的大挑战是维修目前的高速公路系统,要建设新的公路是不可能的了,因为我们现在还没有来维护现有公路的资金”。

众多的高尔夫球场在关门

玩高尔夫球曾经是热极一时的美国富人运动。但是现在这个国家的高尔夫球场都处在关门的边缘或者已经关门了,而这些高尔夫球场都坐落在城市郊区。

根据美国体育健身业协会(the Sports & Fitness Industry Association)的统计数据在过去的十年中,有超过800家高尔夫球场关闭。而且年龄在18-30岁之间的千禧年一代对高尔夫并不太感兴趣。

休闲餐饮连锁店处于危机之中

很多年以来,城市郊区的居民都特别享受附近休闲餐饮连锁店带来的服务。但是,现在随着越来越多的家庭选择在家中自己动手烹调,郊区的餐饮业也因此受到影响,而首当其冲的是餐饮业的连锁店。

Ruby Tuesday 是美国人熟知的餐饮连锁品牌,正在出售95家连锁饭店。另外德州牛扒(Outback Steakhouse)和卡拉巴烤肉(Carrabba’s Grill)的母公司Bloomin’ Brands在今年2月份对外宣布关闭43家郊区位置的连锁店。有一个共同点就是各公司计划关闭的门店位置大多位于郊区。

总之,美国的城市郊区与以前大不相同,它们的前景也与以前不一样了。希望这些能给去美国投资房地产的人一点启示。

来源:阿尔法工场

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