难撑法拉盛3万月租 富顿一号高档咖啡店关门

三名华裔青年2015年开设高档咖啡店Presso时,以现煮浓缩咖啡(espresso)与3000平方呎宽敞空间为打响名号,获美食网站吁为“法拉盛最棒咖啡馆”。不过两年后该店难逃关门命运,日前正式歇业,而业者称法拉盛高价位市场有限,难负担月租3万元,想生存只能缩小规模经营。


(月租3万元难以经营,2月22日正式歇业,经理一人在店内环顾四周)


(富顿广场一号街景)

Presso是最早进驻富顿广场一号(One Fulton Square)的商户之一,走高档咖啡馆路线,每杯四元以上,三明治餐点等动辄八元。店家强打顶级烘烤树墩城(Stumptown)咖啡豆现煮,并号称是法拉盛市中心面积最大咖啡店,座位区加开放式吧台达3000平方呎,被皇后区知名美食家Joseph DiStefano评为法拉盛最佳咖啡馆之一,在评论网站Yelp也有四颗星高评价。尽管有高人气,Presso仍在22日锁上大门,搬走厨具与设备。

业者邓小姐表示,她与两名华裔共同开咖啡店,当初看好法拉盛高消费市场的潜力,希望吸引到旁边的凯悦酒店(Hyatt Place)的商业旅客与上班族。两年来生意都还不错,问题是月租要2万8000元,加上1500元管理费,单是租店几乎要3万元,赚的钱都给了房东。“未来要在法拉盛重新开店,只能够选小一点的店铺。”

富顿广场一号最近关店的其实不只Presso,二楼的中餐馆“鱼饺子楼”改为“香薰坊养生会所”;而一楼新开的“官府川菜”是继北方菜“东北人家”与韩式料理“仁川印像”相继关门后,一年内二度换招牌。

富顿集团行销经理孙伟家指出,多数商铺卖给多个业者出租,富顿主要负责建筑本身管理,不干涉各家营运与招租。至于有商户抱怨租金太高、无法从缅街引来人流到王子街等,他驳斥说,“金爸爸”马来西亚风味餐馆(PappaRich)生意就很好,“经营不好主要还是商品与服务的问题,如果说租金太高,一开始就不该租这么大的店。”

经常光顾Pesso的建筑工程师金Frank则指出,法拉盛的高价消费市场还是颇被外界看好,但必须要了解民众习惯,例如韩国人绝大多数都爱喝咖啡,华人却是咖啡与奶茶有各有所好,“当只商家能吸引一小部份顾客群体,根本没法承担高租金”。

法拉盛地皮屡创皇后区新高,多个大规模开发案正施工,每单位动辄上百万元的公寓价格直追曼哈顿。尽管开发商不断招揽高档商户进驻,地产专家指出法拉盛高端商场才刚起步,加上租金还不断狂飙、缅街人潮过度拥挤,短期内想招揽大品牌仍有很高难度。

根据纽约房地产评估公司“Miller Samuel”2016年第4季数据,法拉盛共有公寓(condo)平均价格为57.5万元,比五年前大涨31.5%。即将竣工的法拉盛广场(Flushing Commons)要数最高价位的商住楼,去年11月也卖完148个单位公寓,单房要70到90万元,两房要100到150万元,而房价飙涨推动法拉盛物业主积极找高端商户。以天景豪苑(Skyview)第三大楼Grand Three来说,平均每单位公寓售价逾100万元,吸引到大型零售商如耐吉畅货店(Nike Clearance Store)、优衣库(Uniqlo)等。


(位于法拉盛缅街的克拉名店外观)

“商业观察者”(Commercial Observer)日前报导指出,法拉盛目前最高档的商家要属缅街珠宝店“克拉名店”,高价珠宝都是上万元,平均每单交易约5000元。至于最高档餐厅为富顿广场一号(One Fulton Square)的IKI活日本料理,主厨特选套餐每人要125元。不过奢侈品牌如香奈儿(Chanel)、路易威登(LV)或Gucci等至今没进驻法拉盛,因素之一为店租过高。

根据Cushman & Wakefield地产公司去年底报告,在缅街7号地铁站的黄金路段,店租每平方呎要300到400元,就算隔了几个街口仍要200元,而曼哈顿中城三大道街道店铺不过平均每平方呎286元,上东城为360元,让主流开发商诧异。与法拉盛店租同样贵到夸张的是布碌仑威廉斯堡(Williamsburg),每平方呎逾300元,不过威廉斯堡购物环境舒适、充满嬉皮文化,法拉盛却随处是小贩占道、行人难以步行。

Cushman & Wakefield地产仲介普雷乌斯(Stephen Preuss)指出,法拉盛高端商住楼还在起步阶段,目前还是以家庭经营商铺为主。特别是中国限制资金汇出、人民币不断贬值,愈来愈难招揽中国客来纽约买房投资,未来将得靠本地富人支撑奢侈品市场。不过他指出,法拉盛市中心是皇后区客流量最大的商业区,地产不断狂涨,长远来看自然会出现高档商户,瞄准每平方呎能用1200元现金购买公寓的居民,“未来小商家会逐渐转移到巷内,缅街变成名牌店林立”。

在法拉盛拥有多个商楼出租的徐朱留弟表示,名牌店不愿进驻法拉盛,主要是高消费市场尚未成熟,当地平均家庭收入仅5、6万元。“若是有家庭年收入到7、8万元以上,为子女教育也不会住在法拉盛,应该会搬到贝赛或长岛;想要花上千元买香奈儿的人,也不会到法拉盛来买。”她指出,美食广场一个摊位每月租金上万元,商铺每平方呎月租动辄70元,许多房东不断漫天要价,造成商户流动率高。到2022年以前还有多个高档商场竣工,她称若经济恶化,恐出现大量空店,要来法拉盛做生意得三思。

来源:世界日报

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