《魔鬼经济学》作者：史蒂文·列维特和史蒂芬·都伯纳 (“Freakonomics” by Steven Levitt & Stephen Dubner，或译《苹果橘子经济学》)，尝试用经济学解释一切，因此也被称为“经济学霸权主义”。提供了很多有趣的角度，但也会处处透着经济学家的愤世嫉俗，推崇“完美”的市场，看什么都不太顺眼。

其中有一段关于地产中介的论述，小编特此拿来和各位分享。表面聊的是住宅中介，但更深层体现的是“信息不对称”和“代理人问题”(“Principal-agent problem”)。这就适用于所有职业经理人了。

住宅广告的谜题

首先做个小测试，看看地产广告里的信息不对称。以下是一系列住宅广告里常见的推销字眼，读者们可以尝试判断一下哪五个代表物有所值，而哪五个代表还有砍价空间：

绝佳 Fantastic

花岗岩 Granite

宽敞 Spacious

顶级工艺 State-of-the-Art

！

可丽耐 Corian（杜邦生产的高端面板）

迷人Charming

枫木 Maple

环境优美 Great Neighbourhood

可立即入住（Vacant）

按住鼠标左键扫一下下面的空白部分揭晓谜底。

物有所值的是以下形容词：

花岗岩 Granite

顶级工艺 State-of-the-Art

可丽耐 Corian（杜邦生产的高端面板）

枫木 Maple

可立即入住

这些词的共性是，都是对房屋的具体描述。说的越具体，目标客户就越容易判断。

还可以砍价的就都太虚了，也许房子本身真的乏善可陈：

绝佳 Fantastic

宽敞 Spacious

！

迷人 Charming

环境优美 Great Neighborhood

其中，“宽敞”可能意味着大而无当，“！”是差得不知该什么好了，“环境优美”意味着隔壁小区挺好看的。

各位亲爱的读者们，你们猜对了吗？

中介自售房屋的案例

为了深入说明地产中介是如何利用信息不对称的，书中还引用了一项芝加哥的研究，对比了地产中介代客售楼vs出售自有物业的情况。研究发现中介在出售自有物业时，平均销售时间要长10天，售价要高3%。

本书的作者分析，这个数据背后的动因，是因为代客户卖贵3%对于中介的边际收益很低。假设房价500万，收1%中介费，那么成交时中介可得5万，而卖贵3%只意味着1,500元的潜在收入。与落袋5万和10天的额外心力相权衡，显然应该鼓励卖家尽快接受报价，顺利成交。

这是一个很典型的“代理人问题”。当我们站在Agent的角度（即作为职业经理人）时，自己的付出与回报也是我们每天都在权衡的。

而当我们站在Principal的位置时，也应充分意识到这一点，避免被Agent带进沟里。进一步想要解决的话，有两个可着眼的方向：

提升自己的信息储备和独立判断能力

使中介和自己的利益一致（例如累进中介费）

其中第一点需要消除“信息不对称”，经济学上通常认为是难以达成的。

破局信息不对称

在上面那个案例里，当中介需要说服卖方尽快出售时，他会选择性的提供一些信息，例如“买方的出价已经高于市场价”、“附近有一套更好的房子六个月都卖不掉”。站在卖方角度，是很难verify的。

然而作者认为这样的信息不对称正在遭受到互联网的挑战，随着越来越多的放盘和成交被放在网上，地产中介的信息高地也在不断被削弱。

运用大数据确实也是很多中介朋友心仪的创业方向之一。住宅市场中已经有了很多玩家，让市场透明了不少，也给买卖双方带来了不少便利。但限于信息提供者的水平参差，资料仍然真假难辨。

商业市场披露要求更少，信息采集更难；而且受限于交易频率以及很多成交取决于双方的谈判，可比性往往较低。

那么中介这行会不会被数据库代替呢？小编倒认为不会轻易的go die。地产交易的频次低体量大，涉及的步骤又是千头万绪。而且交易到底是人和人之间的游戏。在强化自身统筹各方资源的能力后，中介将一直是不可或缺的重要环节。

各位中介小伙伴们，你们觉得呢？

来源：地产与远方微信号

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