中国投资者在美商业房产投资的误区及建议

随着全球化步伐不断加剧,中国资本出海的需求日益旺盛。在2015年,中企对外直接投资总额为1456.7亿美元,其中海外地产投资总额达到213.7亿美元。据估计,2016年中国海外房地产投资总额仍保持上升态势,达到350亿美元。中资在海外地产投资规模不断增加,但是失败案例也不少。根据笔者与中资企业的交流,觉得失败投资多由以下原因造成。

高估自己能力, 缺乏本地思维

很多中资企业及其领导在海外投资时,缺乏对被投资国家或地区的政治、人文和经济环境的基本了解。房地产投资完全不同于项目或技术的引进,是完全本地化的投资行为, 对投资人与当地情况的了解要求非常高。从大的说,投资人与被投资地区相关职能部门的关系处理就非常重要。从小的说,相同的物业距离一条街,它的价值就有可能相差很大。同时,投资时机的把握也很重要。所以,通常两三周的考察对房地产投资几乎没有任何帮助。房地产投资一定需要用本地人的思维去考量项目。

在2014年,一家在中国非常成功的地产商在西班牙马德里购入地标建筑,但在之后的改建过程中不断遇到阻力。两年之后,只能完全放弃该物业。这是标准的中资企业在海外水土不服的例子。事实是不管你在中国有多牛,在海外当地市场,你就是新来的。另外,有些中资企业选择在当地招人,组建团队,但又碰到与当地团队磨合的问题,耗时耗力。笔者强烈建议中资企业在海外投资房产时,一定要找到一个熟悉当地情况的本地合作方。合作方的寻找至关重要。好的合作方能够帮你事半功倍。

只看项目,不关心合作方;只关心合作方的名气,忽略合作条款的内容

在笔者与中资企业的交流过程中,发现中资企业及投资人对项目非常感兴趣,但对合作方的了解不够。而笔者看来,合作方本身比项目重要。好的合作方能够保证好的项目源源不断,好的项目却不能保证项目本身能够被很好的执行。

在寻找合作方的过程中,笔者发现中资企业对合作方的名气非常看重,而忽略合作条款的细节内容。笔者认为这样的决策思维很危险。第一,中资企业认为名气大的美国机构一般来说都是在中国或亚太有业务的或是国际投行或国际私募基金。这并不代表这些机构在美国在你所感兴趣的房产投资领域就具有相对优势。第二,国际投行或国际私募基金一般客户众多,包括美国养老基金、国际主权基金、超大型保险机构。他们的投资门槛普遍较高,且条件苛刻。除了位数不多的几个央企,中资企业和它们谈判时,没有任何优势。第三,大部分美国机构都会根据客户给它们带来的预期利益分配项目。所以,一般中资企业即使跟它们建立起关系,拿到的也是它们手中较次的项目。

所以,笔者认为中资企业一定要花大力气对合作方做尽职调研,了解合作方在你所感兴趣的投资领域的相对优势。合作方并不一定要是世界大牌,但在你所感兴趣的投资领域必需有很好的投资记录。非大牌机构更愿意跟普通中资机构合作。并且,你所拿到的合作条款会更优惠,项目也会更好。最后,中资企业一定要求美国合作方在项目中有共同利益 (skin in the game),让美国合作方的利益和你的利益一致。合作关系是需要长期维护的,好的合作关系一定会带来好项目。

低估投资风险,设立不合理的预期值

由于受中国几十年房地产市场发展模式的影响,中资企业在美国多以做地产开发为主。另外,投资移民的地产开发也是很多中国投资人接触到美国地产的最初途径。笔者遇到过一家中资基金,要求在美国找到在两年以内收回投资,并且年税后收益超过20%的项目。笔者认为这种预期是非常不明智的,因为美国地产和中国地产市场存在本质的区别。

第一,商业地产是中长期投资。一般投资周期在五年甚至更长,中间不能退出。现在美国商业地产早已走出低谷,所以是一分价钱,一分货,没有便宜好赚。投资者需要做的是搞清自己的风险承受能力,寻找相对价值 (relative value) 好的物业。设立绝对的高回报低风险预期是不合理的。

第二,美国地产市场跟它的经济一样存在周期。因为开发项目在最初几年缺乏现金流,所以它的风险是最高的。如果遇到经济衰退,成为烂尾楼的机率很大,中国投资者似乎完全忽略了美国地产开发风险,认为美国房市会和中国房市有一样的走向和涨势,是非常不理智的。在美国几乎所有大的公开上市的地产开发商都被信用评级机构评为垃圾债公司。从这就能看出房产开发在美国普遍被认为是高风险行业。

第三,中资对纽约和旧金山等大城市的高端住宅开发项目特别热衷。由于中资的大量引入和需求的下降,这两个城市的高端住宅销售和租赁市场已经放缓,存货积压。这从2016年很多公开上市房地产信托公司的年中报告中已经明显反映,但绝大部分中资企业仍然视而不见。况且,在这两个地区,拿地成本已经很高。建筑成本和人力成本也已显著上升。 举例来说,在纽约曼哈顿,建筑工人力成本已经达到一小时六十美元外加各种工会问题。在2017年,各项成本预计会更高。

事实上,除了中国投资者,很少有外国投资者在美国开发房产。最近,华尔街日报报道一家总部位于上海的超大型房企在纽约布鲁克林的开发项目遭受重大挫折,它的美国合作方几乎已经把该项目的全部投资提了坏帐。道理很简单,一个很好的开发商在本国开发地产成功,不代表它在美国也能开发地产成功。 中国和美国投资成功之间不存在关联。

对市场缺少较全面的认识,跟风现象较严重

对美国房地产市场结构缺乏全面的了解也是在美投资的中资企业的一个特点。

举例一

在美国,商业地产市场非常成熟,投资人以机构为主。而主流房产投资机构是以投资持有型和增值性物业为主,主要在二级市场寻找投资机会。开发在整个房产市场中的分额很小。在美国市场,如果只做房产开发而忽略二级市场的投资买卖,就好像做股票,只做公司上市,而不做股票投资和买卖,弃本求末。

举例二

中资企业热衷房产开发,却完全忽略房产改建 (conversion),旧宅翻新 (redevelopment),非稳定型物业提升(unstable property) 的各种机会。殊不知,这类机会所产生的收益很多不比房产开发来得低,但机会更多,而且风险小。因为这类机会一般由特定因素造成,所以与经济周期关联小。并且很多项目从一开始就能产生现金流。

举例三

中资企业一般认为跟美国房地产基金合作就是投资它们的基金。事实上,投资者跟美国房地产基金合作,既可以投资基金,也可以合作一起投资特定项目。合作方式非常灵活,但每个基金的具体操作会不同。另外,很多中资企业认为美国房地产基金是金融机构,是资本市场玩家。事实上,中型以上的美国房地产基金都拥有自己的物业管理团队,很多还拥有工程和设计团队,在具体操作上不比建筑商差。

举例四

据不完全统计,在2016年美国发生的与宾馆 (lodging) 有关的交易中, 接近90%的资产由中资企业买走。这固然与中国居民不断增加的海外游需求有关,但跟风现象也很明显。相比较,中资在学生住宅 (student housing)方面的投入却较少。但是,最近几年中国学生赴美留学的人数也是成倍增加。

举例五

部分中资企业认为我是投资方,我掌握主动权。而从美国合作方的角度,它会更偏向于决策快、资金能准时到位的投资方。美国地产市场早已复苏,随着美元走势的坚挺,大量资本涌向美国商业地产。虽然市面上永远不缺项目,但是好的项目永远不缺钱。决策快、资金到位能力成为包括中资企业在内的投资方是否能拿到好项目的关键。
缺少相应的人才

中资企业在海外投资过程中,最缺乏的还是人才。虽然中国近几年海归人数不断增加,但真正在美国有直接房地产开发或投资经验人非常少,真正经历一个完整的房产周期的人就更少了。很多海归在外资投行,房企或基金工作,做的却是和中国有关的业务。笔者接触过一家中国私募基金,对美国投资雄心勃勃,但是,包括总裁在内,所有的团队成员在美国都没有实际工作经验,总裁是唯一海归。另一家理财公司,海外投资是该公司2017年业务重点,但负责海外投资的是一位曾经在外资银行工作负责国内业务的女士。显然,这位女士对海外市场并不熟悉,更不要说美国房地产市场。这个问题没有一个彻底解决的办法, 人才问题会是中国企业海外投资的长期瓶颈。减少这一瓶颈的方法之一是放下架子,同具有相关经验的个人或公司进行合作,准备好有个学习过程,并从一些简单的,风险较小的项目做起。

总结

在国内经济放缓,资产价格高企,而美元升值的背景下,中资对美国商业地产的需求在2017年必将稳中有升。剩余资本的出海也符合市场经济的规律。虽然中资对美国商业地产的投资在过去几年已经有了很好的尝试,但中资作为美国商业地产的新来者,总体仍然处于起步阶段。如果中资企业和它的领导人能够多以本地人的视角考量美国地产市场,和一个合适的本地投资者进行合作,设立合理的预期。同时,又能在符合自身风险承受能力的前提下,寻找相对价值好的项目,进行严谨的评估,那么中资企业必然能在美国商业地产市场中取的可观收益。

作者:李巍。现为景原资本(Greenacres Capital Management)联合创始人,在华尔街工作超过十五年,曾就职于纽约摩根士丹利(Morgan Stanley),富国银行(Wells Fargo)和汇丰银行(HSBC)。

来源:21世纪经济报道

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