美国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2011年至2015年中国买家在美总共花费1100亿美元购房，其中约71%为现金买家。然而新年伊始，中国外汇管理局祭出新规，从今年1月1日起，境内个人购汇不得用於境外置产，虽然每人每年5万美元的购汇额度并未缩减，却迎来了相比以往更加复杂的换汇流程以及更严格的监管。违规者不但会被列入「关注名单」，剥夺当年及之後两年的换汇额度，情节严重者可处逃汇金额30%以上等值以下的罚款，甚至刑事责任。另外，自今年7月1日起，凡当日换汇或取现超过5万元人民币（即7190美元），金融机构都要向政府缴送大额交易报告。

中国境内加强购汇监管，对移民丶境外投资丶购房者等群体影响甚巨，借用亲友额度「蚂蚁搬家」式汇款不再行得通。去年12月，中国已禁止内地居民通过刷卡购买香港保单（投保人绕过换汇额度监管，变相地将资金汇到境外），相继收紧内地居民在港开户标准和在澳门提款上限。

当前最受影响的两类人。一是已付定金的小额房地产买家，倘若资金无法到位，可能面临定金损失。高投资额的买家，虽不会有显着影响，但个人的大额房地产投资将会趋缓。去年NAR的报告显示，截至2016年3月的过去一年，中国买家对美国的房产需求出现了自2011年以来的首次销量降低约10%，外汇禁令加上人民币兑美元贬值恐进一步「冷却」高端房地产市场。二是EB-5投资移民意向者，从融资模式的角度来看，EB-5的募资本质上是私募基金，属於证券类投资。虽然中国外汇局尚未明确定义外汇禁令中的「境外证券投资」，但新规已引起业界的密切关注。目前，EB-5移民法案延期至今年4月28日，如果投资门槛如据预测涨至80万美元，再加上5至8万美元的申请费用，依中国的购汇与取现新规，恐怕得动辄数十人甚至近百人才可完成汇款。

资金出境困难重重，将大大影响海外投资的速度和力度。短期内，不排除在新政催化下加快出手速度的购房者，但也有不少人（例如中产阶级，打算长期留美丶首房首付由父母赞助的年轻人）恐因资产存储量不够且无法另辟蹊径（如富裕阶层利用境外帐户丶跨国公司代付）而有心无力。总而言之，海外置产的环境将不再那麽轻松，美国房地产市场难免受到冲击，更多海外投资人或倾向於小额投资项目，一些曾被中国投资人所忽视的理财产品可能迎来新机。若人民币兑美元未能在新一年扭转贬值势头，热源甚至可能从美国转移到加拿大或澳洲等地。

对於已经在美置产丶实现「美国梦」的外国投资者，在庆幸「先见之明」之馀，也要注意美国针对海外人士的各项税务政策，稍有不慎便可能面临高额的税务负担，除非将房产留给美国公民配偶，非居民外国人在美资产的遗产税豁免额仅有6万美元，继承人还要经过繁琐的法院遗嘱认证程序。

外国购房者可选择四类持有方式：个人持有丶外国公司持有丶美国有限责任公司或有限合夥丶信托持有，各有利弊。如果处於规避遗产税的角度，可考虑成立不可撤销信托，具体方式以海外现金赠与信托作为信托资产，子女作为信托受益人（Beneficiary），在信托届满时信托受托人（Trustee）依照财产授与人的指示将信托资产分配给受益人。不可撤销信托的优势在於房产出售时可享受较低的长期资本利得税率，有效规避遗产和赠与税，避免繁琐的遗嘱认证程序；劣势在於财产授与人不能兼任信托受托人，必须聘请独立的第三方，同时投资人不能享有信托资产的利益，若委托人（如父母）在信托房产中居住，需向受益人支付合理的房租，否则信托资产仍有可能被国税局计入遗产，缴纳遗产税的可能。

作者：杨心传 注册会计师

来源：世界日报

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