买房报价战事休,曼哈顿“高”处不胜寒

根据道格拉斯·埃利曼周三(1月4日)公布的市场分析,曼哈顿销售公寓的多种报价(Multiple Offer)达到近四年以来的最低水平。据DNAinfo报道:这份报告显示,在2016年第四季度,只有约12.6%的公寓以超过其要价成交。这是2015年同一时期的50%。


(这套两居室公寓位于东村五街第220号,由道格拉斯·埃利曼以175万美元上市。根据Streeteasy的销售信息,该上市价格在一个月之内就降了45,000美元。)

房地产专家米勒(Jonathan Miller)说:“对于市场的可持续性来说,这是一个重大事件”,他自2008年以来一直在跟踪这些数据,并且为道格拉斯·埃利曼撰写了这份报告。2015年第三季度起,多种报价情况下降,意味着买家正在占据市场优势。米勒说:在一个“平衡”的市场,应该是价格稳定的、买方和卖方具有同等的权力的市场,应该有大约5%至10%的公寓的成交价格超过索要价格。

仔细研究一下数据,多种报价在较昂贵的市场已经不太常见。例如,新建公寓就几乎没有看到多种报价的情况。在豪华公寓销售市场,只有2%的成交价超出要价金额,5.4%的独立产权公寓(Condos)以要价成交。与此同时,多种报价的情况在合作性公寓(co-ops)中却比较常见,这种公寓的要价往往较为便宜。米勒发现,近19%的合作性公寓的成交价格超过了要价。

沃尔伯格(Warburg)地产的首席执行官皮特(Frederick Peters)认为,从今年7月份开始,房地产就已经从卖方市场转向了买方市场。他在自己的市场报告中写道:“近些年来,一直是卖家占据上风;他们采取囤积居奇的手段,等待买家在高价位时出现。”“在上市地产方面,2016年是一个价格下跌的年度,而且很多房产多次降价,以适应不断变化的市场”,他继续写道,“虽然在今年年初,卖家坚定地控制着房地产市场,但是到年底几乎每个公寓的销售都出现了讨价还价的情况;而且经常看到的情形是:对已经降了几次的价格,买家还要讨价还价。”

根据埃利曼的报告,销售价格的中位数(代表所有上市地产的中点)下降了8.7%,达到105万美元。米勒解释说:成交价的大幅下跌并不能代表房地产市场整体价格的下跌;然而,却向我们展示了一个事实:处于价格低端的“初级”公寓,即单间公寓和一居室公寓,占据了这一季度成交额的大部分,约46%。他说:“在市场低端的销售异常活跃。这并不是一个新的趋势,但是目前有点极端化了。”他补充说:这些面积较小的、价格较低的公寓卖得越来越快。在过去的一年,只有单间公寓的成交价看到两位数增长,有超过24%的增值,达到523,250美元。

皮特写道:“去年一年,整个曼哈顿的房地产市场是由小型公寓驱动的”。他发现整个纽约市,价格低于200万美元的一卧室和两卧室公寓,在销售数量和销售价格方面都超过了所有其它类型的公寓。他写道:“对这些小房子的需求非常巨大,目前供不应求”,这就是为什么多种报价的情况还没有完全消失。

根据道格拉斯·埃利曼的数据,虽然曼哈顿公寓成交价的中位数下降,但是其平均销售价格仍创下历史新高,达到20.98万美元。在过去一年(2016)里增长了近8%。但米勒并不认为这个数字反映了市场的真实状况,因为这些销售包括一两年前在新开发的超豪华公寓项目中签订的合同。他指出:这些遗留的合同保持了平均售价的持高。而最近以来,一些新建的超豪华公寓却一直在降价。“当超豪华公寓销售市场放缓时,并不是说需求下降了,而是出售公寓达不到2014年的要价了”。

新建超豪华公寓价格的下跌,会对其余的市场产生“涓滴效应”(即“以富带贫”的经济发展理论),尽管目前它还不会对低端市场产生很大影响。“这就像一个冰淇淋蛋糕。当顶层熔化时,它会造成下一层的熔化,”米勒说,“但是,离顶端越远,你看到的效应越小。”不过,许多经纪人表示,他们注意到在总统大选之后出现了大量的交易,经过一段时间的“不确定性”,买家开始返回房地产市场。同时,新建公寓提供的折扣也促进了销售。

根据Halstead地产的报告,曼哈顿中城的14街以南是最畅销的社区。中城在成交地产中所占比例最大,占第四季度销售额的34%以上。Halstead报告显示:该地区的二手房在曼哈顿的销售比例最高,达到20%,紧随其后的是东区。道格拉斯·埃利曼总裁兼首席执行官赫尔曼(Dottie Herman)认为,千禧一代将是2017年市场的主要动力,他们在争夺低价房产中的有限库存。赫尔曼说:“他们等待着结婚、生孩子、然后搬出这些小房子,他们对产权所有怀着极强的信仰”。

来源:纽约侨报

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