2017年商业地产市场展望

看看我们中国的地产同行对2017年市场做如何的展望,地点小编相信世界经济是一体的,尤其是金融和地产市场。
隐隐感觉最近的市场有点像呐。前两天跟朋友聊起,说道今年的市场打工很难。如果世道好得飞起来,日子固然好过。如果世道坏透坏透,如同0809,大家一致看空,全部跌价,那也没啥难的(难过的只是P&L而已)。当下的市场吧,有一个特殊点,就是多空分歧激烈!我不知道是仅是上海如此,还是其他城市也有。


空方:

很多大公司都因为看空中国经济开始调整预算了,不管在中国到底挣多少钱,反正中国经济要开始放缓了,你们不能再这么乱花钱了。先把口袋扎紧,其余慢慢再说。

大中里也属于典型空方吧。小编是一个太古脑残粉,小编相信太古干得一定是对的……大中里成交租金这么便宜,如果不是香港兴业捣蛋的话,一定是因为看空未来的办公楼市场,为抗风险、抗波动,赶紧填满,落袋为安。

也听说市场上一些楼宇已经果断开始降价,甚至有一些大case续租几乎拿到了10%的降租。

多方:

嗯……六万多单价买八块多平均租金的中区广场的万丈,肯定算多吧?测算肯定是增长的吧?要是估了今年租金跌10%,这投委会肯定过不了啊。这两年投资市场超火的,数数那些楼,歌斐、爱美高、东海商业中心、万宝等等等等。要说他们看空市场,我是绝对不信的,这么高的价钱,不估个续租30%涨幅,可能都算不回来。

小编也不空啊,当然也没多得那么极端。小编的感性告诉我,危险很大啊,大家都在跌价呢。但事实上近期的成交似乎并不难啃,我完全拿不出十足的理由说服公司,整个市场是在下行,或者说危机即将到来。

说是市场展望,但其实我无法说清到底该多该空。谁能说清楚明天A股到底是涨是跌呢?但无疑多空分歧的市场是最难做的。分歧发生在客户与业主之间,价格没法谈下去。分歧发生在租赁人员与老板之间,大家会举步维艰。

不过,有一点应是确定的,在多空分歧的市场中,我们应保持对市场清晰的判断与灵敏的解读,不能人云亦云,要能时时感知市场,迅速多空切换。

想起08年在恒隆的事情,一切历历在目。当时上午出了新闻,Lehman Brothers倒闭,下午我当时的老板(项目办公楼租赁的老大)找了GM聊了几分钟,据说对话是这样的:

A:“不行了,市场要出大事。我们必须马上降价”

B:“你确定吗?”

A:“确定”

B:“那去做吧”。

我们当天直接从大约12-13的租金,放到8-9。赶在市场急跌前,锁定了很多即将到期的客户,也签掉了当下已经空置的面积,安然过冬。

固然当年的那个恒隆团队现如今毁誉参半(故事很多,改天再说)。但这个故事持久地映在我的记忆中,满分。关于多空,无标准答案,无论如何选择均会承担风险。但在这件事情上,我觉得关键的点其实是这样几个:

决策流程必须要快。以当年为例,当恒隆率先降价,锁定了市场上很多优质客户。而另一些开发商却还在写报告,收集详尽的市场资料(比如别人怎么降价的),然后送到了总部去批,一个月后可能才批回来。无疑在市场上会陷入被动。我一直觉得,足够的一线授权才能给到充分及时的市场解读,才能做到租赁收益的最大化。

要尊重市场人员的主观判断。很多公司喜欢看PPT啊,喜欢看数据,说句心理话“扯蛋啊!”。但如同电影the Big Short里的内容一样,当你要做一个石破天惊的判断,普通的数据是无法说明问题的,判断往往来源于平日点滴的感觉、侧面信息的积累。真正有前瞻性的市场判断,必然是建立在主观基础上的,甚至于这些判断在外人看来完全没有说服力。

综上,之前所说的“时时感知市场,迅速多空切换”是多么难,多么理想化的境界。说起来只是十二个字,但其实背后牵扯到整个管理架构、决策授权体系、管理人员与一线的相互信任、管理人员的市场感觉与知识积累等待,几乎是可遇不可求的吧。在这多空分歧的战场上,空明显难于多。我倾佩当前市场上那些态度明确的空头。多空并无对错,冷暖各人自知。

来源:地产与远方微信公众号

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