外国人在美国购房应如何纳税

越来越多的游资涌入美国,支撑着美国西海岸洛杉矶丶旧金山丶西雅图到东海岸两端纽约丶迈阿密的房地产市场繁荣。试举一例。沈女士的儿子在纽约上大学(属於外国学生),沈女士於2015年底购置了两套曼哈顿河滨大道(Riverside Blvd.)的全新康斗(享受421a减税计画),斥资约500万美元,一套自住,一套出租,沈女士并不打算移民美国,只想让儿子接受美国的教育,毕业後回国发展,但沈女士从购房那一刻起已与美国税局结下了不解之缘。她需要考虑的税务申报如下。

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一丶如果沈女士2015或2016年在美居住时间超过半年(包括前一年在美的三分之一及前二年在美的六分之一时间),她须申报1040(Resident),而不是1040NR(Non Resident),其重要区别之一是1040居民需要像公民或绿卡持有人一样接受外国资产(FBAR)「实质性测试」(Substantial Test)。如果其国外帐户(包括现金丶股票丶债券丶人寿保险丶股份丶股权丶信托股份等)超过1万美元(一年中的最高值),她必须在2016年6月30日前申报2015年的114表(或2017年4月15日前申报2016年)。同时,取决於沈女士的报税状态,如户主状态(儿子为抚养人),国外帐户当年最高值超过30万美元或年底12月31日时超过20万美元,还须申报8938表(Statement of Specified Foreign Financial Assets)。如夫妻合报状态则「门坎」加倍,年中60万美元或年底40万美元。

二丶如果出租康斗在沈女士个人名下(包括LLC Solo),沈女士需申报1040或1040NR的E表。假如沈女士雇用管理公司,年底她将会收到1099-Rent,反映全年的房租收入,康斗管理费及管理公司年费,少许地税(仍在减税期间),水费及必要的修缮费用。会计师需要计算的则包括折旧(27.5年),LLC股东借给公司的贷款利息丶保险丶电费丶瓦斯费等。

三丶如果出租康斗在公司名下(LLC中的C或P),沈女士的会计师则需要申报1120或1065,1065的税率相对较低(仅纽约市在赢利8.5万元以上时交4.25%的UBT),但需要出K-1表转到(Pass Through)到股东个人。1120C的好处是股东可以是沈女士一人,股东和公司间没有任何联系,风险最低。不管LLC采取何种形式(C丶P或Solo),由於股东提供公司大量贷款,因此公司盈利後如果利润存留美国,不用缴「外国收入税」(Foreign Income Tax),一旦沈女士的LLC想把公司利润汇回中国,美国银行便会预扣30%的「外国收入税」,以图把沈女士LLC的利润截留美国。

四丶美国的遗产税既「属人」(公民丶绿卡),又「属地」(外国人),除非沈女士在有生之年把康斗卖掉(注意资本利得除交税外同样不能汇回国内,否则加征30%外国收入税),否则过继给儿子,但只有6万美元的遗产税豁免额(2016年公民绿卡持有人为545万美元),500万美元的康斗一旦过继到儿子名下时,汤姆大叔会收取一半的遗产税(联邦40%加纽约州最高18%)。这恐怕是沈女士购入康斗时始料未及的。

沈女士抛售国内房产,转移资金进入美国抢攻豪宅市场,而越来越多的中国富豪企图规避美国的严格税法,选择不考虑申请绿卡或入籍美国公民,不披露自己的国外资产信息(每年在美境内停留不超过四个月),但美国政府在伸开双臂,拥抱来自大洋彼岸富豪(不管移民或非移民)的同时,也早已为他们设下了税务陷阱,前总统富兰克林的名言「人的一生有两件事不可避免,死亡与纳税」,对来美国置产投资的外国人同样经典。

作者:杨心传,为注册会计师
来源:世界日报

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