美国时间，11月14日，53位中国和5位伊朗EB-5投资者，在佛州联邦法院，向33位被告，提起民事诉讼，控告EB-5欺诈。这是EB5Sir所知道的，史上原被告人数规模最大的，EB-5集体诉讼。

（棕榈滩项目EB-5推广文件）

该EB-5项目，是2013-2014年间，在中国大陆投资者为主募集的，名为棕榈滩（Palm House Hotel）的项目，由79位EB5投资者与南大西洋区域中心（SOUTH ATLANTIC REGIONAL CENTER）设立了Palm House Hotel LLLP公司，为Palm House LLC借款3950万美元，用于一个79间客房的豪华酒店的翻新项目。Palm House LLC是160 Royal Palm LLC的母公司，160 Royal Palm LLC持有酒店的所有权，项目地址：160 Royal Palm Way, Palm Beach, FL。

在起诉书中，58位EB-5投资者控告33位原告，隐瞒误导欺诈投资者，参与该项目的投资（每人50万美金和4万美金发行费）。

起诉书声称，被告有如下虚假宣传：

1. I-526申请被拒的100%还款担保；

2. 所有投资款将被投资到Palm House Hotel中；

3. 项目将创造930个就业，并且将仅仅募集79个投资者；

4. EB-5投资者的资金，将是第三笔并且是最后一笔资金，开发商已经投入了至少2200万美金，并且银行也做过尽职调查并借款超过2900万美金；

5. EB-5资金将置于监管账户，并且开发商的2200万和银行的2900万将先期注入项目；

6. 项目完工前的，当前价值为1.1-1.37亿；

7. 该项目的前期投资者已经获批；

8. 该项目有完工保险；政府承诺该酒店将建设完工，并且这将是Palm Beach获批的最后一家五星级酒店；

9. 开发商，Robert Matthews，是一家美国著名的房地产开发商；

10. 川普和克林顿将成为该酒店的专家委员会，并将扮演重要角色；

而事实上：

1. 被告宣称所有投资款将被置于监管账户，直到投资者的I-526获批。但是，投资款一旦打进PNC银行的监管账户，随即被划入其他帐号，供被告用于个人挥霍，包括6000万美金的游艇码头等其他非项目支出。

2. 被告伪造并出示获批函，宣称I-526申请被拒的100%还款担保。但是，投资者EB-5被拒后，约定90天内退款，但至今未收到退款。

3. 投资者的I-526申请被拒，而被告一直宣称，正在找大牌律师申述，并威胁如果投资者要求退款另换项目，则将变更优先日，并将致使小孩超龄。

4. 被告宣称只招募79名投资者，但是实际招募数超过了90人。

5. 被告宣称物业价值1.1-1.37亿美元，但实际是花费1000万美元购买的法拍屋。

6. 被告宣称项目已获批，并出示相关获批文件，但是实际上并未有任何投资者获批。

7. 被告宣称项目有完工保险，但并非如此。

8. 被告宣称项目有政府担保的五星级酒店，但是事实上在投资者投资之前，政府已经在每天对该项目处以2000美金的罚款。

9. 被告宣称该项目有抵押，但是该物业已经在2013年8月被开发商抵押给前物业拥有者，但是该笔抵押直到2014年3月才做了登记。据此，EB-5投资者认为，前物业拥有者，拖延7个月直到EB-5资金基本到位才进行抵押登记，致使投资者在尽职调查中，误以为该物业能为投资者设立抵押，并据此认为前物业拥有者是此诈骗案的共犯，并将其列为共同被告。

据诉状披露，原酒店物业持有人，在2013年8月以10美元的售价和该物业的2700万美元抵押权，转手给现任开发商，但该抵押权直到2014年3月才进行登记。

10. 被告宣称，克林顿和川普是该酒店的专家委员会。但是，从未有过该委员会。

11. 被告宣称，项目接近完工，并将于2013/2014年度完工。但，至今未能完工。

12. 被告宣称，开发商的2200万和银行的2900万，EB-5资金只占43%。但是，开发商和银行从未注资（参见＃8）。

13. 在Palm Beach，被告之开发商，安排原告的代理与川普见面并合影，以证明其为美国社会的重要、富有和值得信赖的开发商。

14. 在Palm Beach，被告雇用“工人”在项目现场，“表演”开工进展。

15. 被告从未披露，项目建筑承包商，并无相关资质。

原告为53名中国EB-5投资者和5名伊朗投资者，被告为JOSEPH WALSH父子及其所有的SOUTH ATLANTIC REGIONAL CENTER和USREDA律所，开发商ROBERT MATTHEWS等夫妇兄弟，房产项目公司，以及相关营销机构，共计33位个人及公司。

据悉，这个项目在2013/2014年在国内开始募集，2015年2月投资者收到NOID（拒签意向通知），曾签署文件同意新政申述，在2015年7月正式被拒，开始了漫长维权路，一直到2016年2月，委托律师开始了调查取证，并于2016年11月14日，正式递交民事诉讼。同时，在上个月，美方已经刑事立案，进行调查取证。

值得注意的是，USICS的审批环节，对该项目进行了详尽实际调查，拒签文件披露了该酒店物业的几经转变过程，开发商实际出资未到位等情况，也正是该信息引起相关投资者的警觉。

前有芝加哥会议中心、西雅图Path America和佛蒙特Jay Peak，这些历史大案都有一个特点，区域中心和项目方实为一体，恶意控制项目和资金。而Palm Beach House项目，区域中心和开发商，甚至前开发商，三方机构（个人）牵涉其中，被列为共谋被告。该现象，值得业内警醒。

该项目是，史上最大规模的EB-5投资者诉讼，虽然遗憾，但是值得骄傲的是，这也是中国投资者首次如此大规模地进行EB-5诉讼。无论怎样，不善于通过法律手段维权的国人，聘请律师走出国门调查取证诉讼维权，该案又开了新的先河。不过，该项目涉及至少79位EB-5投资者，现尚有近30位投资者尚未参与到该集体诉讼。

EB5Sir，也是在去年此时，在多位业内朋友的介绍下，开始关注该项目。由于，投资者的前期调查取证工作尚在保密环节，本人也未有任何实质性材料，故而迟迟未能对外披露。

今日，上述报道，来源于EB5Sir所获得的被告诉状，尚是被告及其代理律师的一方之词，是否属实还待被告向法官答辩，最终对错是非将由法官明判。特此声明。

来源：美国EB5一点通微信号

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