纽约租房买房,哪些事必需了解

根据纽约市政报告的统计,纽约三分之一以上的居民出生于其它国家;与美国的其它地区相比,纽约市住宅类型的多样化实在令人惊讶。StreetEasy撰文指出:因为纽约是一个摩天城市,这里的人们生活、工作、也居住在高楼建筑里,与美国的其它城市是截然不同的。
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(曼哈顿中央公园与哈德逊河景色)

虽然在史坦顿岛、布朗士区和皇后区有独栋房屋,但是纽约市更多建筑的是多住户公寓楼。在布碌仑和曼哈顿,独体的房子十分罕见。许多人被迫与他们的邻居联接在一起,“排屋”,“联排别墅”和“赤褐色砂石建筑”等等,应运而生,而且价格不菲。但是,大多数纽约市的居民,无论是租房或者是购房者 ,都住在公寓或合作社性公寓里。

密度

纽约房产与美国其它城市的另一个差别是人口密度极大而居住空间却很小。纽约市每平方英里就有27,000个居民。因为每个人的住房与其他人的几乎唇齿相依,这里的出售或出租的房屋经纪人不会在客户的门上放置钥匙箱。在美国其它地区,房地产经纪人可以把房子的钥匙留在设有密码的钥匙箱里,允许买方代理自己取出钥匙并带他们的客户看房子。在这里,卖方的房地产经纪人通常会在购买或租赁客户看房子时出现。唯一的例外是,有一种叫做KWDM(“钥匙留给门房”)的租赁,允许租户的经纪人在空置公寓的管理处拿取钥匙,只需要出示一个有效的身份证。由于有些租赁公司深受钥匙丢失之苦,所以他们要求客户在领取钥匙的同时留下押金,一般在50美元左右,有时还需要留下驾驶执照 –以此帮助您记住:借了钥匙一定要还的。

出租

说到租金,与美国其它地方的另一个巨大区别是,大多数居住在大苹果里的人是租房者。根据纽约市房租指导委员会的统计,这里的大约三分之二的房屋是用来出租的,而美国其它城市的出租房屋只占房屋总数的三分之一。事实上,这样一个拥有850万人口的大城市 (是洛杉矶的两倍),是一个相当庞大的房地产租赁市场。

为了服务这些客户,纽约有成千上万个地产代理,但是却不像其它城市那样,纽约没有一个统一的多重上市服务(MLS)。只有纽约市的一小部分(如长岛)提供多重上市服务。MLS是一个很好的、非常重要的皇后区房地产的信息资源。但是很多客户经常使用StreetEasy等网站或者各地产经营商的独家网站,来了解房地产购买和租赁信息。作为代理工作的一个重要组成部分,是能够熟练地使用不同的网站,为自己的客户掌握更大的信息量,并具有分析和鉴别网站上和房地产市场上的各类房屋价值的专业能力。

没有NAR,但有REBNY

在美国的其它地方,许多房地产代理商都是全国房地产经纪人协会(NAR)的成员。在曼哈顿的大多数房地产经纪人却不同。为了帮助经纪人之间的沟通合作,纽约市的五大行政区域成立了自己的行业协会:纽约房地产委员会(REBNY)。通过RLS(即REBNY上市服务),REBNY成员公司在工作的共同框架以至于行为规范、联合代理和经纪人协议上达到共识。如果经纪人所在的公司是REBNY的会员,经纪人则必须参加REBNY。会员费目前每年250美元,这笔钱由谁来出,则是经纪人和经纪公司之间可以商量的。

公寓和合作性公寓

纽约的公寓大约有两种所有权结构。一般(非合作性)公寓在全国其它许多地方很常见,但合作性公寓(即某家公司拥有公寓的建筑,购房者购买的是自己的股份)在其它地方都没有。其中有一个棘手的情况是合作性公寓的土地是租赁而来的,即合作性公寓并不拥有它的建筑脚下的土地。土地租赁可能会给购房者在获得融资方面产生麻烦。住房抵押贷款的银行可能不希望给一个只有10年租用期的物业30年的贷款。此外,当土地租赁协议重新协商的时候,租金极有可能增长,这也一定会分派给各个公寓的业主,造成公寓管理费的大幅度上涨。因此买家必须非常、非常小心地搞清楚每一个特定情况下的特定风险。

通勤时间

纽约市和美国其它地区的另一个区别是通勤问题。据纽约市财务总管斯科特·斯特林格(Scott Stringer)的通报,纽约人的平均通勤时间每天超过一小时,这在全美是独一无二的。因此,购房者一定要考虑地产所在地的主要公交线路或地铁站是否方便。

房屋设计图相当重要

最后,由于纽约市的公寓有时会相当的小,房间布局就成为至关重要的事情。在这里你会看到五花八门的楼层平面图,比美国任何地方都要多,并且如何为一个衣柜找到一个合适的位置可能是一个相当大的学问!所以平面图上每个房间的尺寸一定要准确,窗户和结构细节一定要正确,还有那些非常有魅力的配件如洗碗机或洗衣机的位置,都要在平面图上显示出来。购房者或租房者在做决定之前一定要看看房屋设计图。

来源:纽约侨报

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