拍卖房产的购买

房地产投资的成功的关键之一是购买成本要低。许多有经验的投资者购买拍卖的房地产,价格低,容易获利。但房地产拍卖相对普通买房较复杂,今天我们谈谈拍卖房的购买。

当屋主付不起房屋贷款一段时间,银行把房屋收回,拿到拍卖市场出售,把拍卖得来的钱偿还贷款。根据房地产研究公司RealtyTrac统计,截至2015年3月,美国共有85万栋房屋处於欠债状态,其中42%被拍卖。不过,读者不要以为房屋拍卖市场上都是「遗弃」房产,其他类型的房产也会被拿到拍卖市场,包括豪华住宅丶写字楼丶酒店和公寓楼等。一些开发商甚至把刚刚建好的房屋也拿出来拍卖。

目前,房屋拍卖共有两种形式:一种是现场拍卖(live auction);一种是网上拍卖(online auction)。不管你选择哪一种,要记住投资房地产要考量综合因素。网上拍卖使得这个程序更有效率,但是仍然有许多工作要做,包括签署合约丶建立托管帐户(escrow)丶披露资讯以及准备法律要求的其他文件。

先讲现场拍卖。现场拍卖一般在县法庭进行。 现场拍卖向公众开放,任何人都可以参加,免费入场。但是如果你要出价,你就要注册。在许多情况下,你要出示证明,你有足够的资金买下标的房产。

参加现场拍卖有如下几个步骤。

获取拍卖屋资料:人们一般可以从网上丶县法庭丶拍卖中介信托人(trustee)处获得这些资料。

做研究:参加拍卖会前,一定要阅读和理解所有的文件和交易细节。如果能从房地产律师或者有见识的房地产经纪获得建议更好。

估算拍卖房产的市场价格:这包括屋主欠了多少贷款,有多少债务。这最後一点特别重要。如果你成功获拍,你就要负担这些债务。你需要聘请一个专业公司或房地产律师进行所有权查询(title search)。

亲眼看看房屋:不过,你只能从房屋外边观看房产的情况。这时,屋主或房客可能仍然住在即将被拍卖的房屋里。你不能干扰住在房屋里面的人的生活,否则是犯罪。一旦你拍下,你买的就在现在这种情况的房屋。也许,维修费要多花你几万元。

准备现钱:大多数拍卖会只收现金丶银行汇票(bank money order)丶现金支票(cashier’s check)。在大多数州,买家必须在拍卖後立即支付现款。只有少数州允许买家先付百分之几,其馀的在一定时间内付完。县拍卖会一般要求预付款(advance deposit)。

参加拍卖会及出价:你在拍卖会开始前一个小时到达。拿到出价卡,当价格在你的预计范围内及时举牌。一旦你赢得拍卖,除了支付现款外,你还要做一些房屋转移的文件,包括填写8300税表。记住,在拿到房屋所有权前,不要对房屋做任何修缮,因为原本屋主还有可能赎回你买到的拍卖房。

网上房屋拍卖。一些大县现在也采取网上拍卖的方式。例如,密西根州底特律市的维尼县(Wayne)。若是网上竞价,你可以在任何地方,只要能够连上网路。网上拍卖的房屋范围较广。网上拍卖与现场拍卖的许多内容类似,你也要阅读和理解资料。如果房屋在你所在的城市,地产经纪也许会让人参观房屋。你可以带房屋装修师父,估计装修价格。

像现场拍卖一样,你也要准备购买资金,尽管多数网上拍卖并不需要出示资金证明。你若是竞价成功,在拍卖会结束的一个工作日内,你通常要存入整个房屋价格的5%的资金作为保证金(earnest money)。同时,你要加快工作速度,保证你的托管帐户按时收到你的文件和款项。否则,你可能会失去你的保证金。

购买屋主保险(title insurance)。网上拍卖的房产经常会遇到放弃请求(quit claim)和特别保证合约(special warranty deeds)的要求,债务责任会在办理过户手续时从银行转来。你购买的屋主保险可以规避这些风险。(作者陈琪钱为注册会计师及理财顾问)

来源:世界日报

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