关于地产母基金FOF的一切

地产母基金全称为房地产私募基金母基金(PERE FOFs),是投资地产基金的基金,一般的地产基金就是它所投的子基金。通过投资母基金,投资者可以充分利用房地产专业投资基金团队,利用过去接触不到的各项资源,来充分“掘金”房地产市场的投资机会。

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——十年河东之一:进入新市场的学费——

地产母基金在亚洲到现在大概有十一二年历史。05年的第一批母基金主要服务于欧美的大型机构投资者。

以某欧洲FOF基金公司为例:

设立于05年,当时主要投资者有哈佛等美国大学基金(Endowment Fund)和欧洲几家养老金(Pension Fund)。当初这些投资者对亚洲地产有浓厚的兴趣,但碍于本身对亚洲市场的了解十分有限,所以希望通过母基金尽快以低学费进入亚洲。

当时一张五千万美元的cheque,只能在上海或者日本买一栋写字楼。但通过一家母基金,同样的五千万美元可以投到八到十支不同的地产基金里,而后每只基金又能投到十到十五个项目里,也就是平均每个项目投入几十万美元,却可以充分了解到每一个项目的市场、政策、运营、退出渠道等等,对这些投资者在亚洲的初期探索起到了巨大的教育作用。

——十年河东之二:日渐挑食的投资人——

到了该FOF的第二只母基金(大概07年),原来的投资者已经不满足于把钱投到大型的亚洲基金(如LaSalle、被BlackRock收购前的MGPA等),而是希望母基金能够发掘更多的专攻某一国家或者某一业态的专业基金。这能够体现投资者对母基金的态度:将他们作为在亚洲的先锋和触角,但对母基金是新的挑战。当时该FOF除了投资一批专业基金外,也在一些新兴市场培育了好几家新的小型基金管理公司。

第二只母基金的投资者群体也发生了变化。第一期的大型投资者减少了投入,到07年他们已经开始直投某些区域的大型基金了。同时更多中型养老金和保险基金参与到第二只基金里。

——十年河东之三:危机后的沉寂——

08年金融危机对整个地产基金行业影响巨大,大量的投资“套牢”(below water),地产基金整体投资和募资基本停滞。大量基金由于危机前过于激进,导致投资人大面积亏损,伤了声誉和track record。有几家日本的地产基金管理公司破产,很多基金时至今日都无法再募集到成规模的资金,只能做deal by deal或advisory,或者被spin off、被收购。

对于母基金来说,到了2010年,大多数有mandate可以投资亚洲的机构投资者已经充分了解了市场,经历了一个周期,并且确立了具体投资方向。因此母基金在亚洲已经基本完成了它主要的历史使命,使得2010年后再成功募集的亚洲母基金寥寥无几。

——十年河西:走出亚洲,布局全球——

不过今天,我们还是能见到一些地产母基金的身影,而且很多的认购额很大,有两三亿美元以上。这类母基金基本是布局全球,通常发起人具有很强的全球私人理财网络,如UBS。他们的投资者也不再是机构投资者,而更多是高净值客户,主要承担资产配置的作用。

对于高净值客户来说,他们缺乏机构投资者的专业判断能力,因此难以直投进入大型基金,同时分散投资的需求仍在持续且十分必要。要知道一般专业基金的入场费是三百到五百万美元起跳,大型跨国基金甚至要一千万美元起跳。

类似的,宜信等财富管理公司现在在中国,也在做这样的产品。

从资金投向来看,现在是新兴市场反向流入成熟市场的黄金时期。

——Q&A——

Q:母基金的优势?

A:分散投资和教育投资者。

Q:母基金的劣势?

A:双重管理费。对投资者来说,成本是母基金管理费+子基金管理费。通常母基金的管理费率(举例1%)会比子基金(举例1.5%)少一些。到后期投资人对市场熟悉以后,就更加愿意自己去选择一些特定的基金直投而绕过母基金。这也是母基金行业走下坡路的主要原因。

Q:母基金如何教育投资者?

A:现在国际上大型的地产基金都有很规范详细的季度投资报告,会涵盖市场动态、政策、项目运营、财务表现、回报预测等内容。有些强调research的基金,例如保德信PGIM,甚至会出具自己的市场研究报告,这些对专业投资者都有很大的教育作用。针对机构投资者的母基金管理人会将这些信息无保留的汇报给背后的投资者。而针对私人理财的母基金则由于客户的专业水平有限,未必会进行类似的披露。没有好坏之分,只是投资人种群所决定的。

来源:地产与远方

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