地产基金的资产管理是什么?

房地产这一把牌,抓在不同的玩家手里,就有不同的玩法。开发商的玩法,相信很多读者已经很透彻了。而机构投资者的玩法,就是资产管理。Asset Management,简称AM。

我们先来看看资产管理的目标,然后尝试推导一个资产管理人应有的素质。

——资产管理的目标——

房地产有很多属性:

比如站在社会繁荣与和谐的角度来说,住宅应该是让公民安居的,办公楼是让白领乐业的,商场是让居民乐购的。同时,因为房地产可以提供较为稳定的现金流和升值潜力,它又具备了投资的属性。

与开发商不太相同的是,机构投资者关注的点很简单,就是如何(1)尽快(2)提升和(3)实现房地产的金融价值。金融价值不是美学价值,也不是社会价值。通俗的说,金融价值是如果卖掉这个资产,最后能拿多少钱的交易价值。一切都是围绕着为投资者实现最大化的回报来进行的。

理解了这一层,大家就会明白为什么机构投资者总是涌向最有利可图的领域:先是住宅,然后商场,然后物流。而写字楼,一直都是不变的主旋律。

——(3)实现价值——

按重要性排序,(3)实现是最重要的资产管理步骤,因此资产处置的经验是资产管理人最重要的素质。

从时空来说,处置的时机反映了资产管理经理对于未来商业生态和供求关系的趋势判断,这需要非常宏观的视野和理性的分析研究。

从处置方式来说,房地产的持有和交易结构可以非常复杂,在岸和离岸结构,资产转让和股权转让,公开市场还是非公开市场,以及与此相对应的复杂的税务负担测算。不同的交易方式下,交易成本(包括但不限于税费、专业顾问费、需时、成功的可能性等)都有巨大的差别!

举税负的例子:同样一个物业进行转让,转让资产时,需要交营业税及附加、土地增值税、企业所得税,下家需要交契税。而转让离岸控股公司时,只需要缴纳预提所得税即可。

选择好现实价值的方式后,下一个现实问题就是如何将交易落实成协议。

一个好的买卖协议,必须能够清晰而平稳的约定权责的转移,同时在合理范围内对买方有所保护;一个好的合资协议要能够预料到未来运营中,所有可能发生的权利义务,并约定决策机制,其中最重要的是现金的分配。这些目标要求资产管理人必须具备杰出的商业想象能力和严谨缜密的思维逻辑。

——(2)提升价值——

这个比较容易理解:就是创造尽可能多的经营现金流,通常也就是从开源节流两个方面做出努力。资产管理人需要做的就是选好并管好销售/租务经理或者外聘顾问,去推进空置面积的去化和落位、现有租赁/销售的价值提升、同时监管好税费支出,让运营现金流变得更加漂亮。

对于经营性物业来说,运营现金流每增加一块钱,物业的价值会以20倍左右的倍数增加。

资产管理需要驾驭的专业人士和经验人士都非常多。他们都是本领域的专家,通常都比资产管理人在这个专业更有见地,职场资格也更老,所以除了“术”的技术层面积累,在人与人沟通协作方面“道”的养成也非常重要。

房地产是一个高度杠杆化的投资品,财务支出虽然和资产运营本身关系不大,但是对于归属股东的自由现金流的影响可能是最大的,一个好的资本结构对于物业价值实现也有莫大的帮助。

——(1)尽快——

投资者最为看重的指标之一是内部回报率,这个指标和时间的相关性非常大,特别是投资周期较短时,价值实现的早晚对于内部回报率的影响非常大。因此大家很少看到机构投资者囤地的情况。资产管理经理用一些非常简单的工具,比如敏感性分析,就可以获得这方面的认知。

简单来说,不要对你的资产投入太多感情(这和开发商的思维完全相反),见好就收不恋战。

当然有另一种观点:同一个资产,在不同的阶段,找不同风险偏好的的投资人来接盘,这种“一鸡多吃”的做法,也不失为另一种可行的思路。

——履历要求——

相信各位读者在看完上述目标后,对于资产管理经理的职责和工作已经有了清楚的认识。下面我们来节选几个中层干部(6-8年工作经验)的JD示例,让大家增加一些感性认识。

案例一:某国际机构的全Asset Class职位

– Able to prepare and manage P&L; of the portfolio to achieve KPIs set

– Able to drive the property managers, leasing agents, valuers and other external consultants to achieve KPIs

– Good people management skills to motivate the staff in the team

案例二:某专注住宅开发的AM职位

– Ability to set upsales team and structure from ground zero and has experience in managing the daily sales routines and operations

– Ability to conduct market studies independently and be able to present the business plan /case to senior management.

案例三:某专注物流地产的AM职位

– Proficiency in financial modelling for assets are essential

– Degree holder in Real Estate /Construction Project /Finance

– Knowledge of logistics industry is an advantage

翻成中文,要能够:

– 对项目的整体P&L;负责

– 给外部顾问设目标并成功实现

– 建得起运营团队

– 管得好运营团队

– 对市场有独立的研判能力

– 有财务和建模型的能力

– 学历可以是地产相关,也可以是金融相关

– 如果公司业务有专精,则相关经验更佳

总结一下,最好是开发、设计、销售、租赁、财务、人事、融资、交易结构样样都会,这简直就是对一个房地产项目的总经理或者一个小型房地产公司首席执行官的要求。

亲爱的读者哟,你满足这些条件吗?

来源:地产与远方微信公众号

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